Dieselvej 17, 4. tv

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.695.000 kr.

72.772 kr/m²

Vores estimat

6.695.000 kr.

72.772 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

45/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness0/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2018)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

92 m²

Værelser

Byggeår

2018

Udbudspris

6.695.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.924 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 39.984 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.695.000 kr.

72.772 kr./m² · fallback

Investeret

6.737.020 kr.

73.228 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.827.481 kr.

74.212 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	72.772	6.695.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	72.772	6.695.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	26.630	2.450.000 kr.	-63.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.0%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast2.0%

Gross rental/år175.296 kr.

Salgspris6.695.000 kr.

Profit (1 års hold)133.276 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.9%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.6%

= Total afkast6.9%

Gross rental/år239.880 kr.

Salgspris6.962.800 kr.

Profit (1 års hold)465.660 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.4%

= Total afkast19.6%

Gross rental/år362.365 kr.

Salgspris7.685.860 kr.

Profit (1 års hold)1.311.205 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år561.793 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-84.269 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.

= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (92) × 12 mdr

= Langtidsleje/år215.280 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.

− Ejerudgifter/år-39.984 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.296 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)239.880 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)362.365 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+40.170 kr.

= Tx-omkostning42.020 kr.

+ Tilbudspris6.695.000 kr.

= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.695.000 kr.

− Investeret-6.737.020 kr.

= Spread-42.020 kr.

÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)72.772 kr.

Mæglerdanbolig København SV

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner! Kig til vand! Stort køkken-alrum!

LEJLIGHED: Fantastisk planløsning. 4. sal samt flot kig til vandet! Du træder ind i åben entré i forbindelse med det store køkken-alrum. Her har du mulighed for at lave smart løsning til at afsætte sko og jakker. Man bliver hurtigt draget af det åbne og lyse køkken-alrum med de store vinduespartier. Her fra har man udgang til stor altan med kig til vand i to retninger. Køkkenet er et hvidt elementkøkken med grebsløse fronter. God bordplads og god opbevaringsplads. Køkken-alrummet rummer rigelig