Løngangstræde 21B, 5.
1468 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·α -5.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.429 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.302 | 9.061.668 kr. | -4.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.717 | 7.845.249 kr. | -17.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.613 | 9.409.345 kr. | -0.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 721 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 98.499 | 10.342.344 kr. | +8.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.810 | 2.500.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med stor altan i hjertet af København K
Er det beliggenheden eller selve hjemmet, der vejer tungest? Ja, det kan være svært at vælge – men så er det heldigt, at man på Løngangstræde 21B ikke engang behøver, for her får de kræsne købere det hele på én gang. Vi byder varmt velkommen til smagen på en fredelig tilværelse midt i København K. Øverst oppe i den gedigne ejendom ligger en 105 kvm stor lejlighed, hvor synlige bjælker og pæne egetræsplanker sætter stilen. Entréen leder ind i det dejlige køkken-alrum, som bades i lys. Dertil kommer et værelse med walk-in samt et stort badeværelse, der foruden gulvvarme byder på separat bruseniche, udluftningsvindue og plads til vaskemaskinen. Ydermere følger der med lejligheden et kælderrum. Fra entréen træder man ud på foreningens måske bedste altan. Den ligger nemlig øverst, mest uforstyrret og fanger solen længst, mens blikket hviler på byens tagrygge og tårne. Med kun én lejlighed per etage er der ro hele vejen op – og det er der også i det store, skønne gårdanlæg med grønne opholdskroge, legeplads og grill. Og så er vi tilbage ved spørgsmålet, om det er hjemmet eller beliggenheden, der er bedst. Fra den trygge, rolige adresse træder man direkte ud i Indre Bys pulserende liv med spisesteder, kulturtilbud og specialbutikker om hvert et gadehjørne, Gammel strand og Frederiks Holms Kanal kun få 100 meter fra lejligheden. Velkommen til.