Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr/m²
Vores estimat
3.641.199 kr.
70.023 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.9 %
-353.801 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.4 %
Comp-engineP10 57.318 · median 66.458 · P90 72.163 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -9.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.023 kr/m² × 52 m² = 3.641.199 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.084 kr./år
Alpha
-9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.641.199 kr.
70.023 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.693.186 kr.
71.023 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.827 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.023 | 3.641.199 kr. | -8.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.318 | 2.980.545 kr. | -25.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.458 | 3.455.811 kr. | -13.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 25 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.163 | 3.752.475 kr. | -6.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.885 | 930.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.6%
α (alpha)-9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år75.996 kr.
Salgspris3.641.199 kr.
Profit (1 års hold)-303.625 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-9.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år107.820 kr.
Salgspris3.786.847 kr.
Profit (1 års hold)-126.153 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år193.644 kr.
Salgspris4.180.096 kr.
Profit (1 års hold)352.920 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-30.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.644 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.641.199 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-379.621 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-9.4%
Mægler
kr/m² (udbud)76.827 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2008-05-05other
1.665.917 kr.32.037 kr./m²
2006-01-29normal
1.600.000 kr.30.769 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.600.000 kr.2006-01-29 · 20 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer4.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LYS OG DELEVENLIG TOVÆRELSES TÆT PÅ METROEN
Du skal helt til tops i jagten på dit nye hjem, for du skal op på 4. og øverste sal, hvor lysindfaldet er ekstra flot, og hvor du bor i private rammer uden overboer. Heroppe går turen gennem en dejlig toværelses lejlighed, der passer perfekt til både singlen, det unge par og de studerende venner.Som det allerførste kan du glæde dig over beliggenheden, for lejligheden ligger i det populære Italiensvejskvarter, hvor du bliver nabo til hyggelige villaveje, mens du samtidig bor centralt på grænsen t