← Tilbage til on-market
Grundtvigsvej 4, 2. tv
1864 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
6.250.000 kr.
93.284 kr/m²
Vores estimat
6.250.000 kr.
93.284 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 56.669 · median 64.620 · P90 87.054 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓67 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.216 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.250.000 kr.
93.284 kr./m² · fallback
Investeret
6.289.350 kr.
93.871 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.330.789 kr.
94.489 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.284 | 6.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.284 | 6.250.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 56.669 | 3.796.832 kr. | -39.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.620 | 4.329.541 kr. | -30.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 764 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.054 | 5.832.598 kr. | -6.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.134 | 1.550.000 kr. | -75.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år120.624 kr.
Salgspris6.250.000 kr.
Profit (1 års hold)81.274 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år171.276 kr.
Salgspris6.500.000 kr.
Profit (1 års hold)381.926 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år203.586 kr.
Salgspris7.175.000 kr.
Profit (1 års hold)1.089.236 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.492 kr.
− Ejerudgifter/år-48.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)203.586 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.250.000 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-39.350 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.284 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-05-17normal
2.975.000 kr.44.403 kr./m²
2016-09-23normal
2.350.000 kr.35.075 kr./m²
2008-02-14normal
1.775.000 kr.26.493 kr./m²
2007-04-22family
1.487.500 kr.22.201 kr./m²
2003-10-29normal
1.190.000 kr.17.761 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2020-05-17 · 6 år siden
Udbudspris implicerer13.2% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor lys 2-værelses med sydvendt altan
Lys og indflytningsklar lejlighed med altan og skøn beliggenhed tæt på altVelkommen indenfor i denne hyggelige og lyse ejerlejlighed på 67 m² – et sted, hvor man straks føler sig hjemme.Her er der en dejlig lethed i luften, og planløsningen er gennemtænkt, så hver eneste kvadratmeter bliver udnyttet på den helt rigtige måde. Det er en bolig, der passer perfekt til både singler og par, som drømmer om en kombination af funktionalitet og charme.Lejlighedens hjerte er det åbne rum, hvor stue og alta