iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fælledvej 7A, 4.

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
11.495.000 kr.
85.148 kr/m²
Vores estimat
11.211.613 kr.
83.049 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.5 %
-283.387 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.1 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1880)
  • ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -3.1%✗135 m² for stor✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1880✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.049 kr/m² × 135 m² = 11.211.613 kr.
Fælledvej 7A, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
1880
Udbudspris
11.495.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.064 kr./år
Alpha
-3.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.211.613 kr.
83.049 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.565.820 kr.
85.673 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.338.269 kr.
83.987 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.14811.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.04911.211.613 kr.-2.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.2592.600.000 kr.-77.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-3.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år196.536 kr.
Salgspris11.211.613 kr.
Profit (1 års hold)-157.671 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år284.016 kr.
Salgspris11.660.078 kr.
Profit (1 års hold)378.274 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-3.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år213.604 kr.
Salgspris12.870.932 kr.
Profit (1 års hold)1.518.716 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år291.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)379.080 kr.
− Ejerudgifter/år-95.064 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)196.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)284.016 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.604 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+68.970 kr.
= Tx-omkostning70.820 kr.
+ Tilbudspris11.495.000 kr.
= Total investeret11.565.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.211.613 kr.
− Investeret-11.565.820 kr.
= Spread-354.207 kr.
÷ Investeret÷ 11.565.820 kr.
= Alpha-3.1%

Mægler

kr/m² (udbud)85.148 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-06-21normal
4.300.000 kr.31.852 kr./m²
2005-09-15normal
4.345.000 kr.32.185 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2011-06-21 · 15 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk baghus med et imponerende leverum og to solrige altaner

Velkommen til en helt særlig lejlighed på Fælledvej, hvor størrelse, funktionalitet og udeliv går hånd i hånd. Her får I en fantastisk bolig med et enormt og åbent leverum, gode værelser, et stilrent badeværelse og hele to rummelige altaner, der tilsammen skaber en bolig med noget helt særligt over sig. Lejligheden fremstår indbydende og moderne med et gennemført udtryk, mens den gennemtænkte planløsning giver masser af muligheder for at tilpasse hjemmet efter behov. Hertil kommer en af Nørrebro