iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hveensvej 8, 3. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.095.000 kr.
67.131 kr/m²
Vores estimat
4.067.035 kr.
66.673 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-27.965 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 54.636 · median 62.357 · P90 77.229 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.3%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1934✓Sol 95✓3. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.673 kr/m² × 61 m² = 4.067.035 kr.
Hveensvej 8, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.496 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.067.035 kr.
66.673 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
67.564 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.120.407 kr.
67.548 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.1314.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.6734.067.035 kr.-0.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.6363.332.808 kr.-18.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.3573.803.748 kr.-7.1 %8 comps inden for 1 km, median 329 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9077.2294.710.974 kr.+15.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.3931.000.000 kr.-75.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år79.944 kr.
Salgspris4.067.035 kr.
Profit (1 års hold)25.559 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år117.276 kr.
Salgspris4.229.716 kr.
Profit (1 års hold)225.572 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år179.232 kr.
Salgspris4.668.956 kr.
Profit (1 års hold)726.768 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-44.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.232 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.067.035 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-54.385 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)67.131 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-05-10normal
2.053.425 kr.33.663 kr./m²
2008-05-05normal
1.425.000 kr.23.361 kr./m²
2005-02-25normal
1.390.000 kr.22.787 kr./m²
2003-02-28normal
1.135.000 kr.18.607 kr./m²
2002-11-08normal
869.508 kr.14.254 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.053.425 kr.2017-05-10 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig lejlighed med solrig altan

Er du på udkig efter det helt rigtige sted at slå dig ned – hvad end det er alene, som par eller sammen med din bedste ven? Så er denne charmerende og indflytningsklare lejlighed lige sagen! Du får en veldisponeret planløsning med blandt andet to værelser, mens beliggenheden lige om hjørnet fra Amagerbrogades livlige handelsstrøg kun gør den endnu mere attraktiv.Det er på tredje sal i en gedigen rødstensejendom, at du netop nu skal se dig hjemme. 61 kvadratmeter folder sig ud fra fordelingsentré