- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -21.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.838 | 8.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.197 | 6.949.511 kr. | -21.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.754 | 7.103.617 kr. | -19.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.754 | 7.103.617 kr. | -19.2 % | 1 comps same_building, median 2 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.754 | 7.103.617 kr. | -19.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.717 | 2.150.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Smukt renoveret 3-værelses lejlighed med herskabelig charme
Originalt træværk, flotte detaljer og en central beliggenhed i hjertet af København K På en attraktiv adresse i hjertet af København K udbydes denne smukke og gennemrenoverede lejlighed på 99 m², hvor moderne komfort og klassisk københavnercharme går op i en højere enhed. Her får I en indflytningsklar bolig med nyt køkken med massive fingertappede skuffer, nye massive plankegulve samt nye ubrugte hvidevarer, samtidig med at de originale detaljer og det flotte træværk er bevaret og understreger lejlighedens særlige karakter. Lejligheden byder på en god og funktionel planløsning med en rummelig entré, et stilrent køkken, et badeværelse samt to regulære værelser, der kan anvendes som soveværelse, børneværelse, hjemmekontor eller gæsteværelse alt efter behov. Hertil kommer en skøn og lys opholdsstue med god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, hvor de klassiske detaljer bidrager til en varm og indbydende atmosfære. Boligen fremstår lys og velindrettet med en behagelig rumfornemmelse og en indretning, der passer perfekt til både parret, den lille familie eller dem, der ønsker ekstra plads midt i byen. Beliggenheden er blandt Københavns mest attraktive med byens caféer, restauranter, specialbutikker, kulturtilbud og grønne områder lige uden for døren. Samtidig er der kort afstand til både søerne, Torvehallerne og offentlig transport, hvilket gør hverdagen nem og bekvem. For børnefamilien ligger både N. Zahles Skole og Vuggehaven i Nørregade i nærmiljøet. En sjældent udbudt lejlighed, hvor herskabelige detaljer, moderne istandsættelse og en central beliggenhed forenes på bedste vis. Her er rammerne sat for en boligoplevelse i særklasse midt i København.