iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkeborggade 39, 1. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.895.000 kr.
83.028 kr/m²
Vores estimat
5.744.285 kr.
80.905 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-150.715 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 73.314 · median 87.441 · P90 94.325 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.2%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1917✓Sol 81✓1. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.905 kr/m² × 71 m² = 5.744.285 kr.
Silkeborggade 39, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1917
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.056 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.744.285 kr.
80.905 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
83.552 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.825.824 kr.
82.054 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.0285.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.9055.744.285 kr.-2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.3145.205.303 kr.-11.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.4416.208.279 kr.+5.3 %8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence
Comp-engine · P9094.3256.697.108 kr.+13.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.1271.500.000 kr.-74.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år118.344 kr.
Salgspris5.744.285 kr.
Profit (1 års hold)-69.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.7%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år169.464 kr.
Salgspris5.974.056 kr.
Profit (1 års hold)211.300 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år182.997 kr.
Salgspris6.594.439 kr.
Profit (1 års hold)845.216 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-52.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.997 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.744.285 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-187.935 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)83.028 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-04-24normal
1.035.000 kr.14.577 kr./m²
2000-04-16normal
979.171 kr.13.791 kr./m²
1998-05-01normal
758.000 kr.10.676 kr./m²
1997-12-08normal
456.000 kr.6.423 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.035.000 kr.2001-04-24 · 25 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende og delevenlig Østerbro-lejlighed med stort spisekøkken og attraktiv beliggenhed nær Bopa Plads

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På en af Indre Østerbros mest eftertragtede adresser udbydes denne lyse, indbydende og indflytningsklare lejlighed, som byder på en attraktiv kombination af klassisk charme, gode rum og en særdeles efterspurgt beliggenhed. Her får du en bolig, der er perfekt til både parret, den enlige eller venner, der ønsker at dele. Lejlighedens skønne stue danner et naturligt samlingspunkt med masser af plads til både spiseafdeling og hyggeligt sofaarrangement. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en lys og behagelig atmosfære med udsigt til det stemningsfulde Østerbro-kvarter. Soveværelset ligger fredeligt mod den grønne gård og rummer nemt både dobbeltseng, garderobe og hjemmearbejdsplads. Et af lejlighedens helt store aktiver er det rummelige og hyggelige spisekøkken, hvor der er god plads til både madlavning, gæster og hverdagens samvær. Badeværelset fremstår pænt og funktionelt med fliser og separat bruseafsnit. Beliggenheden er svær at overgå. Her bor du blot få minutters gang fra den populære Bopa Plads, omgivet af hyggelige caféer, specialforretninger og nogle af Østerbros bedste restauranter. Nordre Frihavnsgade, Østerbrogade, Langelinie og det levende Århusgadekvarter i Nordhavn ligger lige i nærheden, mens metro, S-tog og busforbindelser sikrer nem adgang til resten af København. Samtidig er både Svanemøllens strand og Københavns centrum inden for kort cykelafstand. Den klassiske ejendom fra 1917 fremstår særdeles velholdt med smuk facade og er en del af den veldrevne ejerforening Femkanten. Her er adgang til kælderrum, fællesvaskeri, gode cykelfaciliteter, storskraldsordning og en hyggelig grøn gårdhave, som indbyder til afslapning, grillhygge og lange sommeraftener. Som en ekstra bonus er ejendommen i gang med at få etableret nyt tag, hvilket bidrager positivt til ejendommens fremtidige vedligeholdelsesstand. En yderst charmerende og indflytningsklar Østerbro-lejlighed med den perfekte kombination af lys, rum, atmosfære og beliggenhed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk