Silkeborggade 39, 1. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.028 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.905 | 5.744.285 kr. | -2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.314 | 5.205.303 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.441 | 6.208.279 kr. | +5.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.325 | 6.697.108 kr. | +13.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.127 | 1.500.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og delevenlig Østerbro-lejlighed med stort spisekøkken og attraktiv beliggenhed nær Bopa Plads
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På en af Indre Østerbros mest eftertragtede adresser udbydes denne lyse, indbydende og indflytningsklare lejlighed, som byder på en attraktiv kombination af klassisk charme, gode rum og en særdeles efterspurgt beliggenhed. Her får du en bolig, der er perfekt til både parret, den enlige eller venner, der ønsker at dele. Lejlighedens skønne stue danner et naturligt samlingspunkt med masser af plads til både spiseafdeling og hyggeligt sofaarrangement. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en lys og behagelig atmosfære med udsigt til det stemningsfulde Østerbro-kvarter. Soveværelset ligger fredeligt mod den grønne gård og rummer nemt både dobbeltseng, garderobe og hjemmearbejdsplads. Et af lejlighedens helt store aktiver er det rummelige og hyggelige spisekøkken, hvor der er god plads til både madlavning, gæster og hverdagens samvær. Badeværelset fremstår pænt og funktionelt med fliser og separat bruseafsnit. Beliggenheden er svær at overgå. Her bor du blot få minutters gang fra den populære Bopa Plads, omgivet af hyggelige caféer, specialforretninger og nogle af Østerbros bedste restauranter. Nordre Frihavnsgade, Østerbrogade, Langelinie og det levende Århusgadekvarter i Nordhavn ligger lige i nærheden, mens metro, S-tog og busforbindelser sikrer nem adgang til resten af København. Samtidig er både Svanemøllens strand og Københavns centrum inden for kort cykelafstand. Den klassiske ejendom fra 1917 fremstår særdeles velholdt med smuk facade og er en del af den veldrevne ejerforening Femkanten. Her er adgang til kælderrum, fællesvaskeri, gode cykelfaciliteter, storskraldsordning og en hyggelig grøn gårdhave, som indbyder til afslapning, grillhygge og lange sommeraftener. Som en ekstra bonus er ejendommen i gang med at få etableret nyt tag, hvilket bidrager positivt til ejendommens fremtidige vedligeholdelsesstand. En yderst charmerende og indflytningsklar Østerbro-lejlighed med den perfekte kombination af lys, rum, atmosfære og beliggenhed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk