Udbudspris
5.895.000 kr.
89.318 kr/m²
Vores estimat
5.678.294 kr.
86.035 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-216.706 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 73.652 · median 87.488 · P90 94.984 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -4.3%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 92✓1. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.035 kr/m² × 66 m² = 5.678.294 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1913
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.512 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.678.294 kr.
86.035 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
89.882 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.750.827 kr.
87.134 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.318 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.035 | 5.678.294 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.652 | 4.861.007 kr. | -17.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.488 | 5.774.214 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 50 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.984 | 6.268.919 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.727 | 1.500.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år108.888 kr.
Salgspris5.678.294 kr.
Profit (1 års hold)-145.038 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år156.408 kr.
Salgspris5.905.426 kr.
Profit (1 års hold)129.614 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år185.541 kr.
Salgspris6.518.682 kr.
Profit (1 års hold)772.003 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-49.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.408 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.541 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.678.294 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-253.926 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)89.318 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-03-01normal
1.539.000 kr.23.318 kr./m²
2001-05-18normal
1.115.000 kr.16.894 kr./m²
1998-05-15normal
595.000 kr.9.015 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.539.000 kr.2012-03-01 · 14 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig toværelses tæt på Århusgade
Rummelig toværelses tæt på Århusgade Velkommen til en skøn lejlighed på Østerbro, der giver dig 66 veludnyttede kvm i en flot ejendom med en stor, grøn gård lige ved Århusgade.Planløsningen udnytter hver en meter godt, så du får både entré, flisebadeværelse og køkken samt et rummeligt soveværelse og en ditto stue. Soveværelset har indbygget skabsvæg, køkkenet har vaskemaskine, stuen har fransk altan, og generelt har hele hjemmet et dejligt lysindfald. Alt fremstår velholdt, og de flotte gulve p