- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.210 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.535 | 4.063.188 kr. | +7.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.486 | 3.750.157 kr. | -1.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.295 | 4.048.280 kr. | +6.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 78 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.501 | 4.805.053 kr. | +26.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
2 værelses lejlighed på attraktiv beliggenhed - med separat bruseniche!
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På en attraktiv beliggenhed på Amager finder du denne fine og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 62 m². Her får du en bolig med en god planløsning, to regulære rum og en indretning, der gør lejligheden oplagt til både singlen, parret, førstegangskøberen eller som delelejlighed. Indenfor bliver du mødt af en funktionel planløsning med to gode og regulære rum, som begge byder på fine indretningsmuligheder. Netop rummenes størrelse og placering gør boligen særdeles delevenlig, men samtidig nem at indrette som en klassisk 2-værelses med separat stue og soveværelse. Køkkenet er renoveret og fremstår særdeles velholdt med gode arbejds- og opbevaringsforhold. Her er samtidig tænkt på hverdagens praktik med både opvaskemaskine og vaskemaskine integreret i køkkenet. Badeværelset fremstår ligeledes i god stand og er indrettet med separat bruseniche – et særligt plus, som ikke er en selvfølge i de klassiske københavnerlejligheder. Samlet får du her en velindrettet og indbydende 2-værelses lejlighed, hvor de 62 m² er udnyttet godt. Kombinationen af to regulære rum, et flot og velholdt køkken, et godt badeværelse og den delevenlige indretning gør boligen interessant for en bred købergruppe. Beliggenheden fuldender oplevelsen. Fra Rumæniensgade bor du med nem adgang til både Amager Centret og Amagerbro Metro, mens også Lergravsparken Metro hurtigt og bekvemt kan nås. Samtidig har du Amager Strand inden for kort afstand, når hverdagen kalder på grønne omgivelser, vand og frisk luft. Her får du med andre ord en attraktiv kombination af byliv, gode transportmuligheder og nærhed til nogle af Amagers bedste rekreative områder. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk