← Tilbage til on-market
Lombardigade 19, 3. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
3.995.000 kr.
75.377 kr/m²
Vores estimat
3.843.614 kr.
72.521 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-151.386 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Comp-engineP10 59.289 · median 64.332 · P90 78.761 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.4%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓3. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.521 kr/m² × 53 m² = 3.843.614 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.868 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.843.614 kr.
72.521 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
75.865 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.878.744 kr.
73.184 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.377 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.521 | 3.843.614 kr. | -3.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.289 | 3.142.301 kr. | -21.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.332 | 3.409.591 kr. | -14.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 176 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.761 | 4.174.341 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.925 | 950.000 kr. | -76.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.9%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år60.252 kr.
Salgspris3.843.614 kr.
Profit (1 års hold)-116.954 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år92.688 kr.
Salgspris3.997.359 kr.
Profit (1 års hold)69.227 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år175.860 kr.
Salgspris4.412.469 kr.
Profit (1 års hold)567.509 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-47.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.688 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.843.614 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-177.206 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)75.377 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-11-20normal
2.120.000 kr.40.000 kr./m²
2016-03-30normal
1.745.000 kr.32.925 kr./m²
2008-01-30normal
1.140.000 kr.21.509 kr./m²
2004-04-21normal
1.020.000 kr.19.245 kr./m²
2001-10-16normal
800.000 kr.15.094 kr./m²
1999-06-18normal
524.000 kr.9.887 kr./m²
1992-09-21normal
260.000 kr.4.906 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.120.000 kr.2019-11-20 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Masser af lys, skøn altan og flot istandsat lejlighed
Dit nye hjem er beliggende på en hyggelig og rolig sidegade til Amagerbrogades levende bymiljø, hvor hverdagen kan leves med alt, hvad hjertet begærer. Området byder på gode indkøbsmuligheder, lækre spisesteder, hyggelige caféer og spændende specialforretninger – alt sammen inden for kort afstand fra hoveddøren.Lejligheden er placeret på 3. sal og fremstår lys, velholdt og indflytningsklar. Planløsningen er velprioriteret og skaber en behagelig sammenhæng mellem boligens forskellige rum.Den rumm