iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Houmanns Allé 8, 2. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.095.000 kr.
78.750 kr/m²
Vores estimat
3.724.620 kr.
71.627 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.0 %
-370.380 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.6 %
Comp-engineP10 45.626 · median 73.935 · P90 78.363 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -9.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -9.6%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 90✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.627 kr/m² × 52 m² = 3.724.620 kr.
Houmanns Allé 8, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.220 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.724.620 kr.
71.627 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
79.258 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.774.225 kr.
72.581 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.7504.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.6273.724.620 kr.-9.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1045.6262.372.562 kr.-42.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.9353.844.599 kr.-6.1 %8 comps inden for 250 m, median 94 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.3634.074.858 kr.-0.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.385800.000 kr.-80.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.8%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år74.100 kr.
Salgspris3.724.620 kr.
Profit (1 års hold)-322.700 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.0%
α (alpha)-9.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år107.796 kr.
Salgspris3.873.605 kr.
Profit (1 års hold)-140.019 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.4%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år174.618 kr.
Salgspris4.275.864 kr.
Profit (1 års hold)329.062 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-38.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.618 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.724.620 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-396.800 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-9.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.750 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2010-07-30normal
1.020.000 kr.19.615 kr./m²
2005-03-26normal
1.098.000 kr.21.115 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.020.000 kr.2010-07-30 · 16 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig. To altaner. God stand. Central placering. Veldrevet ejerforening.

Delevenlig. To altaner. God stand. Central placering. Veldrevet ejerforening.Velkommen til Houmanns Allé 8, 2. th. En hyggelig og charmerende 2-værelses lejlighed med to altaner, flotte plankegulve og en god planløsning. Her får du en bolig med masser af charme, gode lysforhold og en fin kombination af funktionalitet og atmosfære. Lejligheden egner sig perfekt til både par, enkeltpersoner eller til deling.LEJLIGHED: Ind ad hoveddøren træder man ind i entréen, hvorfra der er adgang til lejlighede