Udbudspris
7.550.000 kr.
100.667 kr/m²
Vores estimat
7.106.687 kr.
94.756 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.9 %
-443.313 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.5 %
Comp-engineP10 78.094 · median 92.284 · P90 101.405 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -6.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -6.5%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.756 kr/m² × 75 m² = 7.106.687 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.550.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.380 kr./år
Alpha
-6.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.106.687 kr.
94.756 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.597.150 kr.
101.295 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.169.937 kr.
95.599 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 100.667 | 7.550.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.756 | 7.106.687 kr. | -5.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.094 | 5.857.077 kr. | -22.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.284 | 6.921.289 kr. | -8.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 172 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.405 | 7.605.351 kr. | +0.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.333 | 1.450.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år108.120 kr.
Salgspris7.106.687 kr.
Profit (1 års hold)-382.343 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-6.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år160.770 kr.
Salgspris7.390.954 kr.
Profit (1 års hold)-45.426 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.0%
α (alpha)-6.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år278.912 kr.
Salgspris8.158.477 kr.
Profit (1 års hold)840.239 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.500 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.150 kr.
− Ejerudgifter/år-67.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.770 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.912 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.550.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.300 kr.
= Tx-omkostning47.150 kr.
+ Tilbudspris7.550.000 kr.
= Total investeret7.597.150 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.106.687 kr.
− Investeret-7.597.150 kr.
= Spread-490.463 kr.
÷ Investeret÷ 7.597.150 kr.
= Alpha-6.5%
Mægler
kr/m² (udbud)100.667 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-21family
1.098.300 kr.14.644 kr./m²
2017-09-08normal
4.210.000 kr.56.133 kr./m²
2010-06-16normal
2.200.000 kr.29.333 kr./m²
2004-11-26normal
1.645.000 kr.21.933 kr./m²
2001-07-16normal
1.253.600 kr.16.715 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.210.000 kr.2017-09-08 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastik bolig med stort køkken alrum og solrig sydvestvendt altan!
Midt på Vesterbro ligger Gråstensgade 3, 3. tv., hvor du får en flot og velindrettet 3 værelses lejlighed med en attraktiv beliggenhed lige ved Enghave Plads. Her kombineres en funktionel planløsning med et stort køkken alrum, gode opholdsrum og en skøn sydvestvendt altan med sol fra formiddag til sen aften.Køkken alrummet fungerer som boligens naturlige samlingspunkt og byder på masser af opbevaringsplads samt god plads til et stort spisebord og en gæstevenlig sofa, hvis behovet er dertil. Herf