Beethovensvej 7, 2. tv
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.846 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.776 | 4.795.468 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.256 | 4.046.629 kr. | -19.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.358 | 4.443.285 kr. | -11.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 107 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.942 | 5.066.239 kr. | +1.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
3-værelses tæt på metro med altan!
Beliggende på en af Musikbyens bedste adresser tæt på metro, finder du Beethovensvej 7, 2. tv. - en veldisponeret 3-værelses lejlighed på 65 kvm. med en planløsning, der udnytter kvadratmeterne på bedste vis. Boligen har et lyst udtryk, fine rumstørrelser og en altan, som giver et ekstra uderum mod den ensrettede vej, hvor trafikken er begrænset. Fra entréen er der adgang til både køkken, badeværelse og lejlighedens øvrige rum. Køkkenet ligger separat og har en funktionel indretning med god skabsplads, arbejdsbord og vindue, som giver lys og kig mod ejendommens gårdmiljø. Stuen er boligens hjerte, hvor der er plads til både spisebord og sofaafdelingen kan nydes på de hyggelige aftener eller stille morgener. Den brede åbning mod vinduespartiet giver et flot lysindfald, og stuen har en størrelse, der gør det let at indrette uden spildplads. Fra stuen er der udgang til altanen, hvor man får plads til cafébord og stole samt kig ned over de grønne haver. Lejligheden har to værelser, som kan bruges fleksibelt efter behov. Det ene værelse egner sig oplagt som soveværelse, mens det andet kan anvendes som børneværelse, kontor eller gæsteværelse. Begge rum har anvendelige størrelser, og boligen fungerer derfor både for parret, den lille familie eller køberen med behov for et separat arbejdsrum. Lejligheden har desuden brugsret til både kælder og loftrum. Ejendommen har desuden et nyetableret gårdmiljø, som løfter oplevelsen af ejendommen markant. Gården fremstår grøn og brugbar med plads til ophold, leg og fælles udeliv. Beethovensvej ligger i Musikbyen, hvor man får en lokal bydel tæt på Mozarts Plads Metro og de grønne områder omkring Sydhavnstippen og Valbyparken. Området har samtidig fået et løft med metroen og byfornyelse, men har stadig den mere rolige og lokale karakter, som mange søger i Sydhavnen.