Udbudspris
6.495.000 kr.
85.461 kr/m²
Vores estimat
6.959.431 kr.
91.571 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.2 %
+464.431 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.5 %
Comp-engineP10 75.373 · median 83.690 · P90 94.259 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2009)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓α +6.5%✓Sol 83✓3. sal✓76 m² sweet✓Bygget 2009✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.571 kr/m² × 76 m² = 6.959.431 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2009
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.408 kr./år
Alpha
6.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.959.431 kr.
91.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
85.998 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.032.816 kr.
92.537 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.461 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.571 | 6.959.431 kr. | +7.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.373 | 5.728.346 kr. | -11.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.690 | 6.360.449 kr. | -2.1 % | 8 comps same_road_250m, median 36 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.259 | 7.163.671 kr. | +10.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.658 | 1.950.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.3%
α (alpha)6.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år117.432 kr.
Salgspris6.959.431 kr.
Profit (1 års hold)541.043 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.1%
α (alpha)6.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år170.784 kr.
Salgspris7.237.808 kr.
Profit (1 års hold)872.772 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.0%
α (alpha)6.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast24.0%
Gross rental/år179.108 kr.
Salgspris7.989.427 kr.
Profit (1 års hold)1.632.715 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)231.192 kr.
− Ejerudgifter/år-60.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.108 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.959.431 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread423.611 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha6.5%
Mægler
kr/m² (udbud)85.461 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-05-01normal
6.100.000 kr.80.263 kr./m²
2024-11-29normal
4.700.000 kr.61.842 kr./m²
2006-10-06normal
3.125.997 kr.41.132 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med udsigt på topplacering
Velkommen til Havneholmen, hvor I nu skal se nærmere på denne udsigtslejlighed med altan. Boligen byder på 76 kvadratmeter, og den er rigtigt flot moderniseret. I kan således flytte ind og nyde livet fra dag ét - og det med fantastisk udsyn til vandet.I bosætter jer på tredje sal i ejendommen, der har høstet flere internationale priser for sin særlige arkitektur. Den eftertragtede ejendom har blandt andet tilknyttet fitnesscenter og fælles tagterrasse, og det frodige gårdanlæg breder sig ned mod