Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·101 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.2%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 90✓2. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.836 kr/m² × 66 m² = 4.015.175 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
101d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.020 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.015.175 kr.
60.836 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
67.018 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.074.498 kr.
61.735 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
66.591 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.015.175 kr.
60.836 kr./m²
-8.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
16.667 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.3%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år85.620 kr.
Salgspris4.015.175 kr.
Profit (1 års hold)-322.425 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-9.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år126.012 kr.
Salgspris4.296.237 kr.
Profit (1 års hold)-971 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.8%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år274.894 kr.
Salgspris4.609.421 kr.
Profit (1 års hold)461.095 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-49.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.894 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.015.175 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-408.045 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)66.591 kr.
MæglerMæglerhuset København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-16family
2.174.755 kr.32.951 kr./m²
2019-11-01normal
2.550.000 kr.38.636 kr./m²
2014-12-30normal
1.920.000 kr.29.091 kr./m²
2005-06-09normal
1.725.000 kr.26.136 kr./m²
2002-04-16normal
1.205.000 kr.18.258 kr./m²
1994-10-11normal
418.205 kr.6.336 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2019-11-01 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 3V’er med sydvendt altan på Amager
Velkommen til Korfuvej 4, 2. tv., København S – en lys og delevenlig lejlighed med sydvendt altan på attraktive Amager. Her bor du med kort afstand til indkøb, skole og gode transportforbindelser, og samtidig er du tæt på Amager Strandpark med strand, hav og lange gåture langs vandet. Du når nemt ind til centrum, så her får du en beliggenhed, der forener byliv og natur på fineste vis. Lejligheden har inden for de seneste år fået skiftet alle vinduer, hvilket bidrager til en solid og velholdt r