Udbudspris
4.395.000 kr.
66.591 kr/m²
Vores estimat
4.477.332 kr.
67.838 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.9 %
+82.332 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 58.215 · median 64.041 · P90 68.827 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·161 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -4%!α +1.2%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 90✓2. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.838 kr/m² × 66 m² = 4.477.332 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
161d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.020 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.477.332 kr.
67.838 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
67.018 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.533.899 kr.
68.695 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.591 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.838 | 4.477.332 kr. | +1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.215 | 3.842.210 kr. | -12.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.041 | 4.226.685 kr. | -3.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 120 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.827 | 4.542.609 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.100.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år85.620 kr.
Salgspris4.477.332 kr.
Profit (1 års hold)139.732 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år126.012 kr.
Salgspris4.656.425 kr.
Profit (1 års hold)359.217 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.2%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast22.2%
Gross rental/år274.894 kr.
Salgspris5.139.977 kr.
Profit (1 års hold)991.651 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-49.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.894 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.477.332 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread54.112 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)66.591 kr.
MæglerMæglerhuset København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-16family
2.174.755 kr.32.951 kr./m²
2019-11-01normal
2.550.000 kr.38.636 kr./m²
2014-12-30normal
1.920.000 kr.29.091 kr./m²
2005-06-09normal
1.725.000 kr.26.136 kr./m²
2002-04-16normal
1.205.000 kr.18.258 kr./m²
1994-10-11normal
418.205 kr.6.336 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2019-11-01 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 3V’er med sydvendt altan på Amager
Velkommen til Korfuvej 4, 2. tv., København S – en lys og delevenlig lejlighed med sydvendt altan på attraktive Amager. Her bor du med kort afstand til indkøb, skole og gode transportforbindelser, og samtidig er du tæt på Amager Strandpark med strand, hav og lange gåture langs vandet. Du når nemt ind til centrum, så her får du en beliggenhed, der forener byliv og natur på fineste vis. Lejligheden har inden for de seneste år fået skiftet alle vinduer, hvilket bidrager til en solid og velholdt r