← Tilbage til on-market
Frederiksborgvej 15, 2. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.495.000 kr.
63.310 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
63.310 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 51.119 · median 62.059 · P90 71.464 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 24.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.272 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
63.310 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
63.716 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.569.819 kr.
64.364 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.310 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.310 | 4.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 51.119 | 3.629.469 kr. | -19.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.059 | 4.406.214 kr. | -2.0 % | 8 comps samme postnummer, median 336 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 71.464 | 5.073.928 kr. | +12.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.380 | 950.000 kr. | -78.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år104.088 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)75.268 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år150.096 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)301.076 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år163.566 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)800.006 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-49.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.096 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.566 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.310 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-10normal
3.600.000 kr.50.704 kr./m²
2021-06-02normal
2.525.000 kr.35.563 kr./m²
2014-02-23normal
1.300.000 kr.18.310 kr./m²
2005-06-18normal
1.520.000 kr.21.408 kr./m²
1999-11-16normal
693.500 kr.9.768 kr./m²
1998-11-12normal
590.000 kr.8.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2025-05-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer24.9% pa
FMV implicerer24.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor vestvendt altan. Separat brus. God rumfordeling. Central beliggenhed.
Velkommen ind på Frederiksborgvej 15, 2. tv.! En stor 2-værelses lejlighed med vestvendt altan, god rumfordeling og et stort badeværelse med separat brusekabine. Lejligheden er centralt placeret på Frederiksborgvej på grænsen til Nørrebro. Lejligheden vil være perfekt til par, til enkeltpersoner og kan også deles med en roomie. LEJLIGHED: Fra hoveddøren træder man ind i en rummelig fordelingsentré med god plads til opbevaring af sko og overtøj. Entréen fungerer som boligens naturlige fordelingsp