← Tilbage til on-market
Platanvej 7, 9. 45
1810 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
31/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Ingen AVM✓9. sal✓79 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.092 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
88.544 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
89.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.091.588 kr.
89.767 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
88.544 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
88.544 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
24.051 kr./m²
-72.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år140.988 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)97.168 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år200.712 kr.
Salgspris7.484.650 kr.
Profit (1 års hold)646.542 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år193.710 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.185.150 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-58.092 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.710 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.544 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed på 9. etage med vestvendt altan
Det er de færreste lejligheder på Frederiksberg, der kan tilbyde en udsigt som denne. Her løfter lejligheden sig bogstaveligt talt over byen, og fra den vestvendte altan breder udsigten sig over Frederiksberg C med kig til Søndermarken, Carlsberg Byen og byens karakteristiske tage. Altanen bliver et naturligt opholdssted, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes med byen som baggrund. Udsigten skifter karakter i takt med dagens lys og årstidernes skiften – en kvalitet, man aldrig bliver træt a