← Tilbage til on-market
Platanvej 7, 9. 45
1810 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
6.750.000 kr.
85.443 kr/m²
Vores estimat
6.750.000 kr.
85.443 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 60.435 · median 80.835 · P90 88.275 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1976✗Comps -5%✗α -0.6%!Ingen AVM✓9. sal✓Sol 100✓79 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.664 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.750.000 kr.
85.443 kr./m² · fallback
Investeret
6.792.350 kr.
85.979 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.846.487 kr.
86.664 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.443 | 6.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.443 | 6.750.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 60.435 | 4.774.359 kr. | -29.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.835 | 6.385.986 kr. | -5.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 196 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.275 | 6.973.747 kr. | +3.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.051 | 1.900.000 kr. | -71.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år139.416 kr.
Salgspris6.750.000 kr.
Profit (1 års hold)97.066 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år199.140 kr.
Salgspris7.020.000 kr.
Profit (1 års hold)426.790 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år192.138 kr.
Salgspris7.749.000 kr.
Profit (1 års hold)1.148.788 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-59.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.138 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.750.000 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread-42.350 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)85.443 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed på 9. etage med vestvendt altan
Det er de færreste lejligheder på Frederiksberg, der kan tilbyde en udsigt som denne. Her løfter lejligheden sig bogstaveligt talt over byen, og fra den vestvendte altan breder udsigten sig over Frederiksberg C med kig til Søndermarken, Carlsberg Byen og byens karakteristiske tage. Altanen bliver et naturligt opholdssted, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes med byen som baggrund. Udsigten skifter karakter i takt med dagens lys og årstidernes skiften – en kvalitet, man aldrig bliver træt a