Udbudspris
3.995.000 kr.
64.435 kr/m²
Vores estimat
3.746.979 kr.
60.435 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.2 %
-248.021 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.8 %
Comp-engineP10 55.575 · median 61.459 · P90 71.627 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -6.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.435 kr/m² × 62 m² = 3.746.979 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
72d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.220 kr./år
Alpha
-6.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.746.979 kr.
60.435 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
64.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.807.544 kr.
61.412 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.435 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.435 | 3.746.979 kr. | -6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.575 | 3.445.640 kr. | -13.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.459 | 3.810.428 kr. | -4.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 226 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.627 | 4.440.874 kr. | +11.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år85.260 kr.
Salgspris3.746.979 kr.
Profit (1 års hold)-188.581 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-6.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år123.204 kr.
Salgspris3.896.858 kr.
Profit (1 års hold)-758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.5%
α (alpha)-6.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år182.508 kr.
Salgspris4.301.532 kr.
Profit (1 års hold)463.220 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-41.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.260 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.508 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.746.979 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-273.841 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-6.8%
Mægler
kr/m² (udbud)64.435 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-20normal
2.375.000 kr.38.306 kr./m²
2021-09-03family
1.150.000 kr.18.548 kr./m²
2012-08-15normal
1.185.000 kr.19.113 kr./m²
2010-09-26normal
940.000 kr.15.161 kr./m²
2010-09-26normal
940.000 kr.15.161 kr./m²
2010-09-26normal
940.000 kr.15.161 kr./m²
2010-09-26normal
940.000 kr.15.161 kr./m²
2008-05-14normal
1.270.000 kr.20.484 kr./m²
2005-03-28family
895.000 kr.14.435 kr./m²
2001-11-05normal
888.000 kr.14.323 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.375.000 kr.2022-02-20 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.9% pa
FMV implicerer12.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og lys, delevenlig 2V’er øverst oppe
LejlighedenI skal helt til tops, når I sætter kurs mod hoveddøren, for jeres nye lejlighed ligger øverst oppe på 4. sal, hvor turen går gennem en bolig, der er både delevenlig, charmerende og velholdt. Den toværelses lejlighed folder sig ud med 62 m2 og en optimal planløsning. Entréen giver adgang til samtlige rum, så herfra kan I bl.a. tilgå et flisebadeværelse med brus og et flot køkken, der præsenterer sig med stilrent design, gaskomfur, ovn i arbejdshøjde og alt i hårde hvidevarer. I overtag