iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bryggervangen 40, 1. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.800.000 kr.
82.857 kr/m²
Vores estimat
6.105.910 kr.
87.227 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.3 %
+305.910 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.6 %
Comp-engineP10 70.075 · median 78.946 · P90 89.369 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -5%✓α +4.6%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.227 kr/m² × 70 m² = 6.105.910 kr.
Bryggervangen 40, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.800.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.772 kr./år
Alpha
4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.105.910 kr.
87.227 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.836.650 kr.
83.381 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.178.219 kr.
88.260 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.8575.800.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.2276.105.910 kr.+5.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.0754.905.225 kr.-15.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.9465.526.239 kr.-4.7 %8 comps inden for 500 m, median 154 m væk · high confidence
Comp-engine · P9089.3696.255.837 kr.+7.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0001.400.000 kr.-75.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år111.228 kr.
Salgspris6.105.910 kr.
Profit (1 års hold)380.488 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år161.628 kr.
Salgspris6.350.146 kr.
Profit (1 års hold)675.124 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år282.997 kr.
Salgspris7.009.585 kr.
Profit (1 års hold)1.455.932 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)218.400 kr.
− Ejerudgifter/år-56.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.997 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.800.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.800.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.800.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.800 kr.
= Tx-omkostning36.650 kr.
+ Tilbudspris5.800.000 kr.
= Total investeret5.836.650 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.105.910 kr.
− Investeret-5.836.650 kr.
= Spread269.260 kr.
÷ Investeret÷ 5.836.650 kr.
= Alpha4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.857 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-07-01normal
3.900.000 kr.55.714 kr./m²
2018-01-14normal
3.350.000 kr.47.857 kr./m²
2016-05-06family
1.277.000 kr.18.243 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2021-07-01 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 3V'er med stor, sydvestvendt altan

Charmerende 3V'er med stor, sydvestvendt altan i Klimakvarteret  En indbydende og delevenlig lejlighed venter jer i det hyggelige, eftertragtede område. Lejligheden ligger på en lukket vej, hvilket betyder at her næsten ingen trafik er, derudover er her plads til par både med og uden børn, der flytter ind i gåafstand til skole, daginstitutioner, spisesteder, Østerbrogade, Kildevældsparken og Fælledparken, hvor I kan tage metroen fra Vibenshus Runddel.Planløsningen rummer en entré, et rigtig fin