← Tilbage til on-market
Borups Alle 113, 2. l
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
4.995.000 kr.
67.500 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
67.500 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 58.391 · median 66.974 · P90 83.642 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Seller CAGR 16.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓74 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.692 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
67.500 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
67.930 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.096.360 kr.
68.870 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.500 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.500 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 58.391 | 4.320.964 kr. | -13.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.974 | 4.956.060 kr. | -0.8 % | 8 comps samme postnummer, median 866 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.642 | 6.189.481 kr. | +23.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.243 | 1.350.000 kr. | -73.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år133.788 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)101.968 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år189.732 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)357.712 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år199.110 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)906.550 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-52.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.732 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.110 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.500 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-07-04normal
2.700.000 kr.36.486 kr./m²
2015-10-20normal
1.950.000 kr.26.351 kr./m²
2013-09-05normal
1.500.000 kr.20.270 kr./m²
2007-03-14normal
1.595.000 kr.21.554 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2022-07-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer16.6% pa
FMV implicerer16.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed med sydvendt altan og grønt gårdmiljø på Frederiksberg. Egen parkering.
Velbeliggende 2 værelses med sydvendt altan og elevator og egen p-plads. Ejendommen fra 1972 har moderne facade med altaner mod gaden og butiksliv i stueplan, som giver en levende, urban stemning. Indenfor er planløsningen enkel og funktionel med et langt nyere køkken i åben forbindelse til entréen, et centralt gangareal og et rummeligt badeværelse med badekar. Soveværelset ligger roligt, og stuen har flotte gulve, store vinduespartier og direkte udgang til sydvendt altan med kig til bygningern