iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hilmar Baunsgaards Boulevard 3, 1. tv

2300 København S · home · home Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.999.000 kr.
93.734 kr/m²
Vores estimat
5.999.000 kr.
93.734 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2027)
  • ·195 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2027✓1. sal✓64 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Hilmar Baunsgaards Boulevard 3, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2027
Udbudspris
5.999.000 kr.
Dage på markedet
195d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.936 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.999.000 kr.
93.734 kr./m² · fallback
Investeret
6.036.844 kr.
94.326 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.036.555 kr.
94.321 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.7345.999.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.7345.999.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år75.624 kr.
Salgspris5.999.000 kr.
Profit (1 års hold)37.780 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år114.792 kr.
Salgspris6.238.960 kr.
Profit (1 års hold)316.908 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år206.362 kr.
Salgspris6.886.852 kr.
Profit (1 års hold)1.056.370 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-54.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.362 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.994 kr.
= Tx-omkostning37.844 kr.
+ Tilbudspris5.999.000 kr.
= Total investeret6.036.844 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.999.000 kr.
− Investeret-6.036.844 kr.
= Spread-37.844 kr.
÷ Investeret÷ 6.036.844 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.734 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-08-22normal
20.500.000 kr.320.313 kr./m²
1999-06-16normal
6.500.000 kr.101.563 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
20.500.000 kr.2006-08-22 · 20 år siden
Udbudspris implicerer-6.0% pa
FMV implicerer-6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

HavneBryggen Capella - med udsigt til vandet, byen og fælleden

Projektets hjemmeside www.havnebryggen-capella.dk'FORVENTET OVERTAGELSESDAG DEN 29. APRIL 2027Skøn bolig, der byder på lyst køkken/alrum og stue ud i et med fransk(e) altan(er) og udgang til pragtfuld altan. Stort dejligt soveværelse med fransk altan samt skønt badeværelse med vaskesøjle.PensionDanmark opfører HavneBryggen Capella på den sidste byggegrund på denne del af Islands Brygge.  Henning Larsen Architects har tegnet hele stedet og de 2 tårne med en enestående udsigt til Fælleden, vandet