Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2027)
- ·135 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2027✓1. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2027
Udbudspris
5.999.000 kr.
Dage på markedet
135d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.936 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.999.000 kr.
93.734 kr./m² · fallback
Investeret
6.036.844 kr.
94.326 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.036.555 kr.
94.321 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.999.000 kr.
93.734 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.999.000 kr.
93.734 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år75.624 kr.
Salgspris5.999.000 kr.
Profit (1 års hold)37.780 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år114.792 kr.
Salgspris6.418.930 kr.
Profit (1 års hold)496.878 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år206.362 kr.
Salgspris6.886.852 kr.
Profit (1 års hold)1.056.370 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-54.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.362 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.994 kr.
= Tx-omkostning37.844 kr.
+ Tilbudspris5.999.000 kr.
= Total investeret6.036.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.999.000 kr.
− Investeret-6.036.844 kr.
= Spread-37.844 kr.
÷ Investeret÷ 6.036.844 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.734 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-08-22normal
20.500.000 kr.320.313 kr./m²
1999-06-16normal
6.500.000 kr.101.563 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
20.500.000 kr.2006-08-22 · 20 år siden
Udbudspris implicerer-6.0% pa
FMV implicerer-6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
HavneBryggen Capella - med udsigt til vandet, byen og fælleden
ÅBENT HUS AFHOLDES I SALGSLOKALET PÅ ISLANDS BRYGGE 60, 2300 KØBEHAVN S FORVENTET OVERTAGELSESDAG DEN 29. APRIL 2027Skøn bolig, der byder på lyst køkken/alrum og stue ud i et med fransk(e) altan(er) og udgang til pragtfuld altan. Stort dejligt soveværelse med fransk altan samt skønt badeværelse med vaskesøjle.PensionDanmark opfører HavneBryggen Capella på den sidste byggegrund på denne del af Islands Brygge. Henning Larsen Architects har tegnet hele stedet og de 2 tårne med en enestående udsigt