Udbudspris
6.750.000 kr.
79.412 kr/m²
Vores estimat
6.264.198 kr.
73.696 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.2 %
-485.802 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.8 %
Comp-engineP10 65.119 · median 77.575 · P90 90.048 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -7.8%✓Sol 95✓1. sal✓85 m² sweet✓Bygget 1997✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.696 kr/m² × 85 m² = 6.264.198 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1997
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.712 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.264.198 kr.
73.696 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.792.350 kr.
79.910 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.387.511 kr.
75.147 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.412 | 6.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.696 | 6.264.198 kr. | -7.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.119 | 5.535.089 kr. | -18.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.575 | 6.593.871 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 119 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.048 | 7.654.086 kr. | +13.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 10.706 | 910.000 kr. | -86.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år163.488 kr.
Salgspris6.264.198 kr.
Profit (1 års hold)-364.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-7.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år227.748 kr.
Salgspris6.514.766 kr.
Profit (1 års hold)-49.836 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år312.780 kr.
Salgspris7.191.299 kr.
Profit (1 års hold)711.730 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år214.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)278.460 kr.
− Ejerudgifter/år-50.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.748 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.780 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.264.198 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread-528.152 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha-7.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.412 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar med skøn altan
Lysfyldt lejlighed med sol på altanen.Det kan være både solisten, parret eller forældrekøberen, der forelsker sig i denne lyse og lækre lejlighed på Nitivej 14: et skønt lysindfald og 85 veludnyttede kvadratmeter står klar til indflytning.Det er en nydelig murstensejendom fra 1997, der danner de ydre rammer om dit kommende hjem. Nedenfor ejendommen venter gode parkeringsfaciliteter og et grønt fællesareal, hvor bord-bænke-sættene og legeområdet står klar til de solrige sommerdage. Den fine udsig