iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Platanvej 6, 7. 3

1810 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
90.208 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
90.208 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 60.755 · median 85.354 · P90 91.225 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Comps -5%✗α -0.6%!Ingen AVM✓7. sal✓Sol 100✓72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Platanvej 6, 7. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.684 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
90.208 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
90.775 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.592.352 kr.
91.560 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.2086.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.2086.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1060.7554.374.369 kr.-32.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.3546.145.460 kr.-5.4 %8 comps inden for 500 m, median 178 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.2256.568.185 kr.+1.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.6111.700.000 kr.-73.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år138.756 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)97.936 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år193.188 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)412.168 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år209.118 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.129.558 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-42.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.118 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.208 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-02-07normal
3.330.000 kr.46.250 kr./m²
2006-03-27normal
2.400.000 kr.33.333 kr./m²
1999-01-29normal
972.493 kr.13.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.330.000 kr.2020-02-07 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med stor terrasse og fri udsigt

På Platanvej 6 finder du denne lyse 2-værelses lejlighed på 71 m², højt placeret på 7. sal med en fri og åben udsigt over Frederiksberg C. Lejligheden har store vinduespartier mod byen, som giver et flot lysindfald og en god fornemmelse af luft. Langs hele lejligheden løber en terrasse, som binder boligens rum sammen med udsigten og giver mulighed for at trække udenfor og nyde området fra oven.Til lejligheden hører desuden nogle praktiske kvaliteter, som gør hverdagen lettere, blandt andet eleva