iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Frihavnsgade 100B, 3. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.895.000 kr.
89.000 kr/m²
Vores estimat
4.544.292 kr.
82.623 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.2 %
-350.708 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.8 %
Comp-engineP10 76.522 · median 90.507 · P90 94.271 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -7.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.8%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 89✓3. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.623 kr/m² × 55 m² = 4.544.292 kr.
Nordre Frihavnsgade 100B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.560 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.544.292 kr.
82.623 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
89.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.591.334 kr.
83.479 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.0004.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.6234.544.292 kr.-7.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.5224.208.701 kr.-14.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median90.5074.977.881 kr.+1.7 %8 comps inden for 250 m, median 68 m væk · high confidence
Comp-engine · P9094.2715.184.916 kr.+5.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.6361.300.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.2%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år76.440 kr.
Salgspris4.544.292 kr.
Profit (1 års hold)-305.488 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.4%
α (alpha)-7.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år116.040 kr.
Salgspris4.726.064 kr.
Profit (1 års hold)-84.116 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.7%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år179.493 kr.
Salgspris5.216.847 kr.
Profit (1 års hold)470.120 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-55.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.493 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.544.292 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-381.928 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-7.8%

Mægler

kr/m² (udbud)89.000 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2008-03-18normal
1.450.000 kr.26.364 kr./m²
2001-08-30normal
923.253 kr.16.786 kr./m²
1999-08-02normal
761.000 kr.13.836 kr./m²
1997-08-07normal
472.100 kr.8.584 kr./m²
1996-09-01family
350.000 kr.6.364 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.450.000 kr.2008-03-18 · 18 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Perfekt klassisk delelejlighed

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Her har du chancen for at købe en lys, herskabelig og delevenlig 2- værelses lejlighed med rigtig suveræn beliggenhed på indre Østerbro. Lejligheden Boligen er beliggende i en smuk ejendom fra 1903 og byder på tidstypiske, herskabelige detaljer såsom stuklofter, fyldningsdøre og god loftshøjde. Planløsningen er gennemtænkt og udnytter kvadratmeterne optimalt. Lejligheden er ideel til både par, singler og som delebolig. Den store og lyse stue rummer nemt både sofa- og spiseafdeling og samvær med gæster. Soveværelset har plads til dobbeltseng samt indbygget skabsvæg. Køkkenet er velindrettet med gode opbevaringsmuligheder, hvide fronter og bl.a. vaskemaskine. Derudover er her spiseplads til to personer. Endvidere byder lejligheden på en god fordelingsentré og et pænt, funktionelt badeværelse med hvide fliser. Ejendommen og området Ejendommen fremstår velholdt med renoveret facade og tag samt malet opgang. Til ejendommen hører et stort, grønt gårdanlæg med hyggelige kroge, borde, stole og grillfaciliteter - et oplagt sted at nyde sommerens sol, som gården får i løbet af hele dagen. Gårdanlægget vedligeholdes af et aktivt gårdlaug, der sørger for, at omgivelserne altid fremstår indbydende. Her bor du i et eftertragtet område med kort afstand til både det pulserende butiks- og cafeliv på Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade samt den nye, dynamiske bydel i Nordhavn. Med vandet, Fælledparken, Søerne og Kastellet inden for gåafstand får du det bedste af byens rekreative muligheder. Offentlig transport er lige ved døren med både bus, tog og metro, og på cykel når du Indre By på under 10 minutter. Området er i stor udvikling som nabo til den nye bydel i Nordhavnen og området omkring Nordhavnen St. er stedet man skal bo, hvis man ønsker lidt af begge verdener; den helt klassiske Østerbrostil og leben, kombineret med det nye, moderne område ved vandet i området med nybyggeri og Metro. beskrivelsen her: Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk