FMV fra iBuyReal AVM· 76.555 kr/m² × 51 m² = 3.904.298 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
3
Byggeår
1889
Udbudspris
4.245.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.648 kr./år
Alpha
-8.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.904.298 kr.
XGBoost prediction
Investeret
4.272.320 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.922.425 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.6%
α (alpha)-8.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år43.512 kr.
Salgspris3.904.298 kr.
Profit (1 års hold)-324.510 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-8.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år76.560 kr.
Salgspris4.177.599 kr.
Profit (1 års hold)-18.161 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.9%
α (alpha)-8.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år242.020 kr.
Salgspris4.482.134 kr.
Profit (1 års hold)451.834 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-66.648 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)43.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)76.560 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)242.020 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.470 kr.
= Tx-omkostning27.320 kr.
+ Tilbudspris4.245.000 kr.
= Total investeret4.272.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.904.298 kr.
− Investeret-4.272.320 kr.
= Spread-368.022 kr.
÷ Investeret÷ 4.272.320 kr.
= Alpha-8.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.235 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Mæglerbeskrivelse
Smuk og nyrenoveret 3-værelses lejlighed på en af Nørrebros bedste adresser
Velkommen til en smuk og nyrenoveret lejlighed, hvor klassisk københavnercharme forenes med moderne materialer og gennemtænkte løsninger. Lejligheden ligger på en af de mest eftertragtede adresser på Nørrebro, tæt på Sankt Hans Torv, byliv, caféer, grønne områder og offentlig transport - men samtidig i rolige og hyggelige omgivelser. Boligen har en perfekt planløsning med soveværelse, køkken-alrum, badeværelse samt et ekstra værelse, der oplagt kan anvendes som hjemmekontor, walk-in eller brygge