← Tilbage til on-market
Marengovej 4, 1. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
3.495.000 kr.
68.529 kr/m²
Vores estimat
3.423.712 kr.
67.132 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.0 %
-71.288 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.7 %
Comp-engineP10 57.126 · median 67.450 · P90 72.607 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -2.7%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.132 kr/m² × 51 m² = 3.423.712 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.180 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.423.712 kr.
67.132 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
68.977 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.456.980 kr.
67.784 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.529 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.132 | 3.423.712 kr. | -2.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.126 | 2.913.405 kr. | -16.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.450 | 3.439.959 kr. | -1.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 103 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.607 | 3.702.948 kr. | +5.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.235 | 930.000 kr. | -73.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år55.860 kr.
Salgspris3.423.712 kr.
Profit (1 års hold)-38.248 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.8%
α (alpha)-2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år87.072 kr.
Salgspris3.560.660 kr.
Profit (1 års hold)129.912 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år175.548 kr.
Salgspris3.930.421 kr.
Profit (1 års hold)588.149 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år104.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)135.252 kr.
− Ejerudgifter/år-48.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)55.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)87.072 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.423.712 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-94.108 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)68.529 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-30normal
2.220.000 kr.43.529 kr./m²
2020-09-02normal
1.960.000 kr.38.431 kr./m²
2016-09-28normal
1.675.000 kr.32.843 kr./m²
2006-07-10normal
1.645.000 kr.32.255 kr./m²
2005-02-01normal
1.235.000 kr.24.216 kr./m²
2002-11-14normal
980.000 kr.19.216 kr./m²
2001-10-12normal
615.000 kr.12.059 kr./m²
1999-05-15normal
510.000 kr.10.000 kr./m²
1992-08-24normal
335.000 kr.6.569 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.220.000 kr.2021-09-30 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velkommen til denne skønne og indbydende 2-værelses lejlighed, hvor sælger har opgraderet boligen med flere fine detaljer. Lejligheden fremstår velholdt og hyggelig med flotte, sæbebehandlede gulve, malede køkkenlåger i en moderne farve samt opdateret sanitet på badeværelset.Boligen har en god og funktionel indretning med en dejlig stue, et godt soveværelse og et hyggeligt køkken. De flotte gulve giver rummene et varmt, lyst og sammenhængende udtryk, mens køkkenet har fået et personligt løft med