iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammel Kongevej 144, 3.

1850 Frederiksberg C · other · &LIVING Frederiksberg | København

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1850)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -13.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -13.9%✗142 m² for stor✓Sol 100✓Klassisk 1850✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.409 kr/m² × 142 m² = 12.128.129 kr.
Gammel Kongevej 144, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
142 m²
Værelser
3
Byggeår
1850
Udbudspris
13.995.000 kr.
Dage på markedet
16d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.400 kr./år
Alpha
-13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.128.129 kr.
85.409 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.080.820 kr.
99.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.326.758 kr.
86.808 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
13.995.000 kr.
98.556 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
12.128.129 kr.
85.409 kr./m²
-13.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.350.000 kr.
23.592 kr./m²
-76.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.9%
α (alpha)-13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-11.9%
Gross rental/år274.440 kr.
Salgspris12.128.129 kr.
Profit (1 års hold)-1.678.251 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-13.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år381.792 kr.
Salgspris12.977.098 kr.
Profit (1 års hold)-721.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.9%
α (alpha)-13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år280.092 kr.
Salgspris13.923.092 kr.
Profit (1 års hold)122.364 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (142) × 12 mdr
= Langtidsleje/år357.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)465.192 kr.
− Ejerudgifter/år-83.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)274.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)381.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.092 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris13.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.970 kr.
= Tx-omkostning85.820 kr.
+ Tilbudspris13.995.000 kr.
= Total investeret14.080.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.128.129 kr.
− Investeret-14.080.820 kr.
= Spread-1.952.691 kr.
÷ Investeret÷ 14.080.820 kr.
= Alpha-13.9%

Mægler

kr/m² (udbud)98.556 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-06-13normal
11.200.000 kr.78.873 kr./m²
2018-05-22normal
575.582 kr.4.053 kr./m²
2016-09-22normal
6.100.000 kr.42.958 kr./m²
2015-07-08family
3.501.000 kr.24.655 kr./m²
2010-04-28normal
4.275.000 kr.30.106 kr./m²
2006-04-25normal
5.200.000 kr.36.620 kr./m²
2005-06-16normal
4.285.000 kr.30.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.200.000 kr.2022-06-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer2.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

PENTHOUSE MED CA. 20 KVM TAGTERRASSE OG P-PLADS

Historiske Taarnholm – sydvendt altanterrasse og herskabelig charme på Frederiksberg CPå en stille og eftertragtet stikvej til Gammel Kongevej ligger Taarnholm – en af Frederiksbergs mest karakterfulde historiske ejendomme. Her udbydes en sjældent udbudt lejlighed på 142 kvadratmeter, hvor klassiske herskabelige detaljer, smukke proportioner og moderne komfort går op i en højere enhed. Den rolige placering, tilbagetrukket fra byens puls, skaber en særlig atmosfære midt i et af Frederiksbergs mes