← Tilbage til on-market
Gammel Kongevej 144, 3.
1850 Frederiksberg C · other · &LIVING Frederiksberg | København
Udbudspris
13.995.000 kr.
98.556 kr/m²
Vores estimat
13.917.245 kr.
98.009 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-77.755 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 85.433 · median 85.433 · P90 99.348 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1850)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·76 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -1.2%✗142 m² for stor!Comps usikre (2)✓Sol 100✓Klassisk 1850✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.009 kr/m² × 142 m² = 13.917.245 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
142 m²
Værelser
3
Byggeår
1850
Udbudspris
13.995.000 kr.
Dage på markedet
76d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 84.012 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
13.917.245 kr.
98.009 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.080.820 kr.
99.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.104.595 kr.
99.328 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 98.556 | 13.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.009 | 13.917.245 kr. | -0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 85.433 | 12.131.526 kr. | -13.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.433 | 12.131.526 kr. | -13.3 % | 2 comps inden for 1 km, median 547 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.348 | 14.107.441 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.592 | 3.350.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år273.828 kr.
Salgspris13.917.245 kr.
Profit (1 års hold)110.253 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år381.180 kr.
Salgspris14.473.935 kr.
Profit (1 års hold)774.295 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år279.480 kr.
Salgspris15.976.997 kr.
Profit (1 års hold)2.175.658 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (142) × 12 mdr
= Langtidsleje/år357.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)465.192 kr.
− Ejerudgifter/år-84.012 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)273.828 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)381.180 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.480 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.970 kr.
= Tx-omkostning85.820 kr.
+ Tilbudspris13.995.000 kr.
= Total investeret14.080.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV13.917.245 kr.
− Investeret-14.080.820 kr.
= Spread-163.575 kr.
÷ Investeret÷ 14.080.820 kr.
= Alpha-1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)98.556 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-13normal
11.200.000 kr.78.873 kr./m²
2018-05-22normal
575.582 kr.4.053 kr./m²
2016-09-22normal
6.100.000 kr.42.958 kr./m²
2015-07-08family
3.501.000 kr.24.655 kr./m²
2010-04-28normal
4.275.000 kr.30.106 kr./m²
2006-04-25normal
5.200.000 kr.36.620 kr./m²
2005-06-16normal
4.285.000 kr.30.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.200.000 kr.2022-06-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PENTHOUSE MED CA. 20 KVM TAGTERRASSE OG P-PLADS
Historiske Taarnholm – sydvendt altanterrasse og herskabelig charme på Frederiksberg CPå en stille og eftertragtet stikvej til Gammel Kongevej ligger Taarnholm – en af Frederiksbergs mest karakterfulde historiske ejendomme. Her udbydes en sjældent udbudt lejlighed på 142 kvadratmeter, hvor klassiske herskabelige detaljer, smukke proportioner og moderne komfort går op i en højere enhed. Den rolige placering, tilbagetrukket fra byens puls, skaber en særlig atmosfære midt i et af Frederiksbergs mes