Papirøen 33, 8. 3

1436 København K · home · home Projekt København

Åbn pitch-view

Udbudspris

8.900.000 kr.

123.611 kr/m²

Vores estimat

8.900.000 kr.

123.611 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

43/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness0/20

Bydel15/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2023)
·Tier-A bydel (indre-by)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓8. sal✓Sol 100✓Nybyg 2023✓72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

72 m²

Værelser

Byggeår

2023

Udbudspris

8.900.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.850 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 81.012 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.900.000 kr.

123.611 kr./m² · fallback

Investeret

8.955.250 kr.

124.378 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.953.497 kr.

124.354 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	123.611	8.900.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	123.611	8.900.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	–	–	–	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.6%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.2%

= Total afkast0.6%

Gross rental/år109.068 kr.

Salgspris8.900.000 kr.

Profit (1 års hold)53.818 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield1.9%

= Total afkast5.2%

Gross rental/år166.092 kr.

Salgspris9.256.000 kr.

Profit (1 års hold)466.842 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.6%

= Total afkast17.7%

Gross rental/år319.368 kr.

Salgspris10.217.200 kr.

Profit (1 års hold)1.581.318 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.850 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.850 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år560.564 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-84.085 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-44.487 kr.

= Net Airbnb/år400.380 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (72) × 12 mdr

= Langtidsleje/år190.080 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.

− Ejerudgifter/år-81.012 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.068 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)166.092 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.368 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.900.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+53.400 kr.

= Tx-omkostning55.250 kr.

+ Tilbudspris8.900.000 kr.

= Total investeret8.955.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.900.000 kr.

− Investeret-8.955.250 kr.

= Spread-55.250 kr.

÷ Investeret÷ 8.955.250 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)123.611 kr.

Mæglerhome Projekt København

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

PAPIRØEN - HAVNENS JUVEL

En elegant og velindrettet lejlighed beliggende på 8. sal i det attraktive Operatårnet på Papirøen. Her får du en moderne bolig med en gennemtænkt planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt, og hvor den centrale beliggenhed i Københavns Inderhavn danner rammen om en helt særlig hverdag.Lejlighedens køkken og opholdsrum udgør et naturligt samlingspunkt med en indbydende atmosfære og en velafstemt indretning. Det åbne rum skaber en harmonisk forbindelse mellem køkken og stue og indby