iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Enghavevej 23, 2. tv

1674 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
90.082 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
90.082 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1895)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 26.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 74✓Klassisk 1895✓2. sal✓61 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Enghavevej 23, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1895
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.864 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
90.082 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
90.653 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.544.757 kr.
90.898 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.0825.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.0825.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.6721.200.000 kr.-78.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år84.876 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)50.056 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år127.698 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)312.678 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år181.652 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)960.092 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.740 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.562 kr.
− Ejerudgifter/år-57.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.698 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.652 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.082 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-07-22normal
3.430.000 kr.56.230 kr./m²
2018-09-09normal
2.550.000 kr.41.803 kr./m²
2016-02-26family
1.380.000 kr.22.623 kr./m²
2012-08-23normal
1.475.000 kr.24.180 kr./m²
2000-11-15normal
810.307 kr.13.284 kr./m²
1994-08-01normal
315.897 kr.5.179 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.430.000 kr.2024-07-22 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.6% pa
FMV implicerer26.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende hjørnelejlighed med fantastisk lysindfald midt på Vesterbro

Charmerende hjørnelejlighed med fantastisk lysindfald midt på VesterbroPå en attraktiv adresse midt på Vesterbro finder du denne indbydende 2-værelses lejlighed på 61 m². Her får du en bolig, der kombinerer klassisk københavnercharme med en velfungerende planløsning, smukke detaljer og et helt særligt lysindfald.Allerede når du træder indenfor, fornemmer du den hyggelige atmosfære, der kendetegner boligen. De klassiske plankegulve og de fine detaljer skaber en varm og indbydende stemning, som gå