iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dagmarsgade 17, 1. 206

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.095.000 kr.
69.407 kr/m²
Vores estimat
4.095.000 kr.
69.407 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 58.583 · median 69.074 · P90 78.896 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -0%✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 51✓1. sal✓59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Dagmarsgade 17, 1. 206

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.740 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.095.000 kr.
69.407 kr./m² · fallback
Investeret
4.121.420 kr.
69.855 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.154.920 kr.
70.422 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.4074.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.4074.095.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1058.5833.456.408 kr.-15.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.0744.075.376 kr.-0.5 %8 comps same_road_250m, median 40 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.8964.654.867 kr.+13.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.271960.000 kr.-76.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år86.700 kr.
Salgspris4.095.000 kr.
Profit (1 års hold)60.280 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år124.932 kr.
Salgspris4.258.800 kr.
Profit (1 års hold)262.312 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år172.098 kr.
Salgspris4.701.060 kr.
Profit (1 års hold)751.738 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-40.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.700 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.932 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.098 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.095.000 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-26.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)69.407 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-03-27family
930.000 kr.15.763 kr./m²
2009-12-01normal
850.000 kr.14.407 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
850.000 kr.2009-12-01 · 17 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2V’er med sydvestvendt altan og parkeringskælder

På en rolig og tilbagetrukket beliggenhed, men kun få skridt fra Nørrebros sprudlende byliv, kan du nu erhverve dig denne yderst indbydende toværelses ejerlejlighed. Her får du en bolig med en gennemtænkt planløsning, veludnyttede kvadratmeter, lave ejerudgifter og en stor sydvestvendt altan, der fungerer som et naturligt ekstra opholdsrum.Fra den rummelige entré med indbygget skab og god plads til overtøjet ledes du videre til boligens åbne og indbydende opholdsrum, hvor køkken og stue ligger i