Udbudspris
5.295.000 kr.
89.746 kr/m²
Vores estimat
5.351.621 kr.
90.705 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+56.621 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 81.926 · median 87.689 · P90 99.414 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Comps -2%!Sol 51!α +0.4%✓KBH-klassiker 1900✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.705 kr/m² × 59 m² = 5.351.621 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.092 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.351.621 kr.
90.705 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
90.316 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.415.784 kr.
91.793 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.746 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.705 | 5.351.621 kr. | +1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.926 | 4.833.625 kr. | -8.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.689 | 5.173.644 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 507 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.414 | 5.865.398 kr. | +10.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.339 | 1.200.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år98.508 kr.
Salgspris5.351.621 kr.
Profit (1 års hold)121.509 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år140.988 kr.
Salgspris5.565.686 kr.
Profit (1 års hold)378.054 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år191.961 kr.
Salgspris6.143.661 kr.
Profit (1 års hold)1.007.002 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-43.092 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.508 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.988 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.961 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.351.621 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread23.001 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.746 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-29family
2.800.000 kr.47.458 kr./m²
2019-02-19normal
2.890.000 kr.48.983 kr./m²
2016-03-23normal
2.250.000 kr.38.136 kr./m²
2009-02-16normal
1.040.000 kr.17.627 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.890.000 kr.2019-02-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Midt på Østerbro – gemt bag gårdens springvand
Charmerende lejlighed med altan beliggende i fredelig baggård.Midt på indre Østerbro, hvor du har Østerbrogades mange udvalg af butikker, caféer og spisestederfor foden af ejendommen, udbydes en sjældent indbydende lejlighed. Smukke, originale detaljer, en imponerende loftshøjde og de rolige omgivelser skaber en helt særlig bolig. Bare 150 meter fra Trianglen og i kort gåafstand til Søerne og Fælledparken finder du en elegant ejendom, der er opført i 1900. Selve lejligheden er beliggende i baggå