iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5A, 4. mf

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.495.000 kr.
74.917 kr/m²
Vores estimat
4.018.661 kr.
66.978 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.6 %
-476.339 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.2 %
Comp-engineP10 59.251 · median 67.487 · P90 78.833 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
  • ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 1 · 1
α -11.2%!Comps usikre (8)4. salSol 95Nybyg 201760 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.978 kr/m² × 60 m² = 4.018.661 kr.
Robert Jacobsens Vej 5A, 4. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.312 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.018.661 kr.
66.978 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
75.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.081.411 kr.
68.024 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.9174.495.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.9784.018.661 kr.-10.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.2513.555.033 kr.-20.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.4874.049.203 kr.-9.9 %8 comps samme postnummer, median 688 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.8334.729.951 kr.+5.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.6671.300.000 kr.-71.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.2%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.2%
Gross rental/år89.088 kr.
Salgspris4.018.661 kr.
Profit (1 års hold)-416.071 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.4%
α (alpha)-11.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år125.808 kr.
Salgspris4.179.407 kr.
Profit (1 års hold)-218.605 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.7%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år227.986 kr.
Salgspris4.613.423 kr.
Profit (1 års hold)317.588 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-33.312 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.808 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.986 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.018.661 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-505.159 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-11.2%

Mægler

kr/m² (udbud)74.917 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-02normal
2.150.000 kr.35.833 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2016-03-02 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan. Skøn udsigt. Fantastisk beliggenhed.

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Store vinduespartier, en skøn altan med udsigt over Ørestad Syds hyggelige kanaler og en indretning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt. Denne indflytningsklare 2-værelses lejlighed på 60 m² forener moderne komfort med en attraktiv beliggenhed, hvor byliv, natur og metro ligger lige uden for døren. Som en ekstra kvalitet – og noget kun få lejligheder i ejendommen kan tilbyde – medfølger et privat depotrum i kælderen. Det giver værdifuld ekstra opbevaringsplads til blandt andet cykeludstyr, kufferter, sæsonudstyr og øvrige ejendele, som ikke behøver optage plads i boligen. Boligens naturlige samlingspunkt er det lyse køkken-alrum, hvor køkken og stue smelter harmonisk sammen i ét indbydende opholdsrum. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og skaber en lys og luftig atmosfære, mens den åbne indretning giver god plads til både spisebord og sofaarrangement. Køkkenet fremstår stilrent med hvide elementer, integrerede hårde hvidevarer og et tidløst design, der passer perfekt til boligens moderne udtryk. Soveværelset er rummeligt og indrettet med god plads til både dobbeltseng og garderobe. Også her sørger de store vinduespartier for et skønt lysindfald, som giver rummet en rolig og indbydende stemning. Badeværelset er udført i et elegant og tidløst design med separat bruseniche, vaskefaciliteter og gode opbevaringsmuligheder – alt sammen med fokus på en komfortabel hverdag. Fra både stuen og soveværelset er der direkte udgang til den store altan, som bliver en naturlig forlængelse af boligen i sommerhalvåret. Her er der god plads til både loungemøbler, cafébord og grøn beplantning, mens udsigten over områdets hyggelige kanaler og moderne arkitektur skaber en helt særlig atmosfære. Et oplagt sted at nyde morgenkaffen i solen eller afslutte dagen med et glas vin på de lune sommeraftener. Beliggenheden er blandt Ørestad Syds mest attraktive. Vestamager Metrostation ligger blot få minutters gang fra boligen og giver hurtig forbindelse til både Københavns centrum, lufthavnen og resten af hovedstadsområdet. Samtidig finder du indkøbsmuligheder, caféer, fitness, skole, daginstitutioner og Field's inden for kort afstand. Når hverdagen kalder på frisk luft og naturoplevelser, ligger Kalvebod Fælled lige om hjørnet. Her venter kilometervis af stier, åbne vidder og en enestående natur, der indbyder til løbe-, cykel- og gåture året rundt. En bolig, der kombinerer moderne komfort med en fantastisk beliggenhed, masser af lys, en skøn altan med udsigt over kanalerne og den ekstra luksus, som et privat depotrum i kælderen giver. Her får du en indflytningsklar lejlighed, hvor du kan flytte direkte ind og nyde livet i et af Ørestads mest attraktive kvarterer. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk