- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.561 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.351 | 4.115.146 kr. | -1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.688 | 3.609.405 kr. | -14.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.838 | 4.147.334 kr. | -1.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 188 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.904 | 4.547.675 kr. | +8.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.100.000 kr. | -73.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2’er med syd- og nordvendt altan!
Velkommen til Elbagade 75, 2. th. – en lys og indflytningsklar 2-værelses lejlighed på 66 m² med en skøn sydvendt altan der har en virkelig fin udsigt over Filipsparken, samt nordvendt altan. Her får du en lejlighed, der føles nem at flytte ind i fra dag ét. Planløsningen er funktionel, rummene er lyse, og beliggenheden giver en rigtig god kombination af grønne omgivelser, byliv og hverdagens praktiske muligheder. Du træder ind i en rummelig entré, hvorfra der er adgang til lejlighedens køkken. Soveværelset har en rolig placering, da det vender ind mod gården med altan og en god størrelse med plads til både seng og opbevaring. Badeværelset fremstår pænt og rummeligt med klinker. Stuen er lys og rummelig med god plads til både sofaafdeling og spisebord. Herfra er der udgang til den sydvendte altan, som hurtigt bliver et af lejlighedens helt store plusser. Altanen vender perfekt mod solen og har en skøn udsigt over de grønne områder ved Filipsparken – et dejligt sted til morgenkaffen, et glas vin eller bare lidt frisk luft i hverdagen. Du bor lige overfor Filipsparken, hvor der er grønne omgivelser, legeplads og boldbure. Samtidig er der kun få minutters gang til Amagerbrogade, hvor du finder dagligvarebutikker, caféer, forretninger etc. Amager Strandpark ligger også inden for kort cykelafstand, hvis du vil tæt på vandet, stranden og de lange gåture langs kysten. Derudover er Amager Strand metro ikke længere væk end en ca. 4-5 min cykeltur, så du hurtigt og nemt kommer videre til Indre By og resten af København. Kontakt os endelig for en fremvisning.