iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 4. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.0% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.0%✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2017✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 53.605 kr/m² × 86 m² = 4.610.018 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.145.000 kr.
Dage på markedet
33d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.124 kr./år
Alpha
-11.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.610.018 kr.
53.605 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.177.720 kr.
60.206 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.696.306 kr.
54.608 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.145.000 kr.
59.826 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.610.018 kr.
53.605 kr./m²
-10.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
22.093 kr./m²
-63.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-11.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år116.316 kr.
Salgspris4.610.018 kr.
Profit (1 års hold)-451.386 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-11.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år168.948 kr.
Salgspris4.932.719 kr.
Profit (1 års hold)-76.053 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.0%
α (alpha)-11.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år317.387 kr.
Salgspris5.292.301 kr.
Profit (1 års hold)431.968 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-59.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.316 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.948 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.387 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.145.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.870 kr.
= Tx-omkostning32.720 kr.
+ Tilbudspris5.145.000 kr.
= Total investeret5.177.720 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.610.018 kr.
− Investeret-5.177.720 kr.
= Spread-567.702 kr.
÷ Investeret÷ 5.177.720 kr.
= Alpha-11.0%

Mægler

kr/m² (udbud)59.826 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-08-18normal
2.475.000 kr.28.779 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2015-08-18 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3 værelses lejlighed med altan og kanaludsigt i Ørestad

Stilfuld 3 værelses lejlighed ved kanalen  Du flytter ind i en stilfuld og moderne 3 værelses lejlighed i et af byens mest spændende kvarterer, hvor ejendommen rejser sig langs kanalen med altaner, der svæver ud fra facaden, og grønne trækroner i smuk kontrast til de varme mursten. Her har du skøn udsigt over den grønne allé, kanalen og de omkringliggende byggerier, der tilsammen skaber en rolig storbystemning. Indenfor mødes du af et gennemtænkt opholdsrum med køkkenet som naturligt centrum, ly