iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 4. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
58.081 kr/m²
Vores estimat
5.241.116 kr.
60.943 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.9 %
+246.116 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 51.983 · median 58.815 · P90 74.076 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +1%✓4. sal✓α +4.3%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.943 kr/m² × 86 m² = 5.241.116 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
93d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.632 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.241.116 kr.
60.943 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
58.451 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.336.058 kr.
62.047 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris58.0814.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.9435.241.116 kr.+4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.9834.470.537 kr.-10.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median58.8155.058.096 kr.+1.3 %8 comps inden for 1 km, median 339 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0766.370.552 kr.+27.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0931.900.000 kr.-62.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.8%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år128.808 kr.
Salgspris5.241.116 kr.
Profit (1 års hold)343.104 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år181.440 kr.
Salgspris5.450.761 kr.
Profit (1 års hold)605.381 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.6%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.6%
= Total afkast25.6%
Gross rental/år329.879 kr.
Salgspris6.016.801 kr.
Profit (1 års hold)1.319.860 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-46.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.440 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)329.879 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.241.116 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread214.296 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha4.3%

Mægler

kr/m² (udbud)58.081 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-08-18normal
2.475.000 kr.28.779 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2015-08-18 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3 værelses lejlighed med altan og kanaludsigt i Ørestad

Stilfuld 3 værelses lejlighed ved kanalen  Du flytter ind i en stilfuld og moderne 3 værelses lejlighed i et af byens mest spændende kvarterer, hvor ejendommen rejser sig langs kanalen med altaner, der svæver ud fra facaden, og grønne trækroner i smuk kontrast til de varme mursten. Her har du skøn udsigt over den grønne allé, kanalen og de omkringliggende byggerier, der tilsammen skaber en rolig storbystemning. Indenfor mødes du af et gennemtænkt opholdsrum med køkkenet som naturligt centrum, ly