Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -13.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.4%✓2. sal✓69 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.402 kr/m² × 69 m² = 4.788.724 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2004
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.628 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.788.724 kr.
69.402 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
80.142 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.874.459 kr.
70.644 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
79.638 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.788.724 kr.
69.402 kr./m²
-12.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
22.464 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.3%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år116.832 kr.
Salgspris4.788.724 kr.
Profit (1 års hold)-624.264 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-13.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år165.270 kr.
Salgspris5.123.935 kr.
Profit (1 års hold)-240.615 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.9%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år194.888 kr.
Salgspris5.497.455 kr.
Profit (1 års hold)162.524 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-44.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.270 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.888 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.788.724 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-741.096 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-13.4%
Mægler
kr/m² (udbud)79.638 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-03-10normal
1.545.000 kr.22.391 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.545.000 kr.2005-03-10 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Livet føles bare lidt lettere, når vandet er nabo. Fire p-kort medfølger
På Teglholm er vandet ikke bare en udsigt - det bliver en del af hverdagen.Fra den store, solrige altan kan du læne dig tilbage og lade blikket glide ud over kanalerne, de karakterfulde husbåde og livet på vandet, der giver området sin helt særlige stemning. Her er tempoet lidt roligere, men byen stadig lige rundt om hjørnet.Lejligheden fremstår lys og indbydende med et stort køkken-alrum og stue i åben forbindelse, hvor de brede vinduespartier trækker dagslyset helt ind i boligen og skaber en n