Udbudspris
5.295.000 kr.
76.739 kr/m²
Vores estimat
5.110.454 kr.
74.065 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-184.546 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 70.012 · median 71.721 · P90 94.311 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.1%!Comps usikre (8)✓Sol 89✓2. sal✓69 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.065 kr/m² × 69 m² = 5.110.454 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2004
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.628 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.110.454 kr.
74.065 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
77.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.194.270 kr.
75.279 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.739 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.065 | 5.110.454 kr. | -3.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.012 | 4.830.801 kr. | -8.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.721 | 4.948.716 kr. | -6.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 357 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.311 | 6.507.462 kr. | +22.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.464 | 1.550.000 kr. | -70.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år116.832 kr.
Salgspris5.110.454 kr.
Profit (1 års hold)-101.334 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år165.270 kr.
Salgspris5.314.872 kr.
Profit (1 års hold)151.522 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år194.888 kr.
Salgspris5.866.801 kr.
Profit (1 års hold)733.070 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-44.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.270 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.888 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.110.454 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-218.166 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.739 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-03-10normal
1.545.000 kr.22.391 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.545.000 kr.2005-03-10 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Livet føles bare lidt lettere, når vandet er nabo. Fire p-kort medfølger
På Teglholm er vandet ikke bare en udsigt - det bliver en del af hverdagen.Fra den store, solrige altan kan du læne dig tilbage og lade blikket glide ud over kanalerne, de karakterfulde husbåde og livet på vandet, der giver området sin helt særlige stemning. Her er tempoet lidt roligere, men byen stadig lige rundt om hjørnet.Lejligheden fremstår lys og indbydende med et stort køkken-alrum og stue i åben forbindelse, hvor de brede vinduespartier trækker dagslyset helt ind i boligen og skaber en n