← Tilbage til on-market
Bianco Lunos Alle 8, 0. th
1868 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
5.495.000 kr.
84.538 kr/m²
Vores estimat
5.503.848 kr.
84.675 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+8.848 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.5 %
Comp-engineP10 74.271 · median 85.493 · P90 95.449 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet6/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Stueetage/kælder
- ·Seller CAGR 25.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 3
✗Stueetage✗Beton 1969✗α -0.5%!Comps usikre (8)!Sol 49✓Stand 8/10✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.675 kr/m² × 65 m² = 5.503.848 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.960 kr./år
Alpha
-0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.503.848 kr.
84.675 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
85.074 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.589.302 kr.
85.989 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.538 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.675 | 5.503.848 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.271 | 4.827.638 kr. | -12.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.493 | 5.557.033 kr. | +1.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 575 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.449 | 6.204.198 kr. | +12.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.538 | 1.400.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år120.840 kr.
Salgspris5.503.848 kr.
Profit (1 års hold)94.868 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år169.980 kr.
Salgspris5.724.002 kr.
Profit (1 års hold)364.162 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år208.842 kr.
Salgspris6.318.418 kr.
Profit (1 års hold)997.440 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-42.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.980 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)208.842 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.503.848 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-25.972 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)84.538 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-05normal
3.500.000 kr.53.846 kr./m²
2021-01-07normal
2.980.000 kr.45.846 kr./m²
2017-06-27normal
1.192.500 kr.18.346 kr./m²
2016-07-12normal
2.050.000 kr.31.538 kr./m²
2006-06-12normal
1.995.000 kr.30.692 kr./m²
2006-06-12normal
1.995.000 kr.30.692 kr./m²
2001-07-09normal
1.000.000 kr.15.385 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2024-03-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer25.3% pa
FMV implicerer25.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-værelses på Frederiksberg C
På den rolige og ensrettede Bianco Lunos Allé finder du denne indflytningsklare 2-værelses lejlighed på 65 m². Her bor du tilbagetrukket, men med Gammel Kongevejs caféer, specialbutikker og indkøbsmuligheder blot få skridt fra hoveddøren. En beliggenhed, hvor du får det bedste af Frederiksberg – både ro og byliv.Lejligheden byder på en klassisk og veldisponeret planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt. Allerede når du træder ind, opleves boligen velholdt og indflytningsklar med e