iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 92, 4. 2

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
96.720 kr/m²
Vores estimat
8.995.000 kr.
96.720 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2023

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Islands Brygge 92, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.392 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
96.720 kr./m² · fallback
Investeret
9.050.820 kr.
97.321 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.049.183 kr.
97.303 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.7208.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.7208.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år110.328 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)54.508 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år167.244 kr.
Salgspris9.354.800 kr.
Profit (1 års hold)471.224 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år297.119 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.572.559 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.636 kr.
− Ejerudgifter/år-79.392 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.119 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.720 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-31normal
5.399.000 kr.58.054 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.399.000 kr.2021-01-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Udsigtslejlighed med materialer fra øverste hylde

Eksklusiv udsigtslejlighed med kompromisløs kvalitet og fortryllende panoramaHer venter en boligoplevelse ud over det sædvanlige, hvor æstetik, eksklusive materialer og en betagende beliggenhed går op i en højere enhed. Lejligheden byder på en fortryllende udsigt over Københavns kanal, hvor vandets skiftende nuancer og byens stemningsfulde liv danner en enestående kulisse for hverdagen.Boligens indretning er præget af materialer fra øverste hylde og en kompromisløs sans for kvalitet. Det elegant