iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Elbagade 75, 3. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
64.797 kr/m²
Vores estimat
4.626.468 kr.
62.520 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-168.532 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 52.687 · median 59.066 · P90 68.817 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.1%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 62.520 kr/m² × 74 m² = 4.626.468 kr.
Elbagade 75, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.792 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.626.468 kr.
62.520 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
65.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.698.594 kr.
63.495 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.7974.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM62.5204.626.468 kr.-3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.6873.898.853 kr.-18.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.0664.370.869 kr.-8.8 %8 comps inden for 1 km, median 332 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9068.8175.092.459 kr.+6.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.8921.250.000 kr.-73.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.0%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år102.168 kr.
Salgspris4.626.468 kr.
Profit (1 års hold)-96.984 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år147.456 kr.
Salgspris4.811.527 kr.
Profit (1 års hold)133.363 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.3%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år174.936 kr.
Salgspris5.311.185 kr.
Profit (1 års hold)660.501 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-48.792 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.936 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.626.468 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-199.152 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)64.797 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-17normal
2.750.000 kr.37.162 kr./m²
2014-04-27normal
1.800.000 kr.24.324 kr./m²
2010-01-27normal
1.670.000 kr.22.568 kr./m²
2006-08-08normal
2.349.000 kr.31.743 kr./m²
2001-06-22normal
1.191.340 kr.16.099 kr./m²
1997-12-30normal
608.600 kr.8.224 kr./m²
1995-04-10normal
452.937 kr.6.121 kr./m²
1994-08-01normal
415.000 kr.5.608 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2019-02-17 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På Elbagade 75, 3. tv. venter en indbydende lejlighed på 74 m², hvor lys, atmosfære og en gennemtænkt planløsning mødes i en særdeles harmonisk helhed. Boligen har en varm og personlig karakter, som mærkes fra første skridt indenfor.Det lyse køkkenalrum udgør hjemmets naturlige samlingspunkt. Her er skabt en stilren og funktionel ramme om både madlavning, måltider og nærvær, og de rene linjer kombineres smukt med boligens trægulve og fine detaljer. Herfra bevæger man sig videre til den rummelige