iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Elbagade 75, 3. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
Red flags
  • ·α -17.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.0%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 56.378 kr/m² × 74 m² = 4.171.943 kr.
Elbagade 75, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
3d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.792 kr./år
Alpha
-17.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.171.943 kr.
56.378 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
67.930 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.246.780 kr.
57.389 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
67.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.171.943 kr.
56.378 kr./m²
-16.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
16.892 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.0%
α (alpha)-17.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-15.0%
Gross rental/år102.168 kr.
Salgspris4.171.943 kr.
Profit (1 års hold)-752.709 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.1%
α (alpha)-17.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år147.456 kr.
Salgspris4.463.979 kr.
Profit (1 års hold)-415.385 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.3%
α (alpha)-17.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år174.936 kr.
Salgspris4.789.391 kr.
Profit (1 års hold)-62.494 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-48.792 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.936 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.171.943 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-854.877 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-17.0%

Mægler

kr/m² (udbud)67.500 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-17normal
2.750.000 kr.37.162 kr./m²
2014-04-27normal
1.800.000 kr.24.324 kr./m²
2010-01-27normal
1.670.000 kr.22.568 kr./m²
2006-08-08normal
2.349.000 kr.31.743 kr./m²
2001-06-22normal
1.191.340 kr.16.099 kr./m²
1997-12-30normal
608.600 kr.8.224 kr./m²
1995-04-10normal
452.937 kr.6.121 kr./m²
1994-08-01normal
415.000 kr.5.608 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2019-02-17 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På Elbagade 75, 3. tv. venter en indbydende lejlighed på 74 m², hvor lys, atmosfære og en gennemtænkt planløsning mødes i en særdeles harmonisk helhed. Boligen har en varm og personlig karakter, som mærkes fra første skridt indenfor.Det lyse køkkenalrum udgør hjemmets naturlige samlingspunkt. Her er skabt en stilren og funktionel ramme om både madlavning, måltider og nærvær, og de rene linjer kombineres smukt med boligens trægulve og fine detaljer. Herfra bevæger man sig videre til den rummelige