Grundtvigsvej 3C, 3. tv
1864 Frederiksberg C · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.212 | 6.350.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.736 | 6.186.567 kr. | -2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.547 | 3.996.086 kr. | -37.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.444 | 5.771.335 kr. | -9.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 814 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.942 | 6.134.180 kr. | -3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.485 | 1.550.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Tre-værelses lejlighed på Frederiksberg C med køkkenalrum, sydvendt altan og elevator.
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Lejligheden er topmoderne og istandsat. Her er kræset for detaljen og de eksisterende kvadratmeter er udnyttet og optimeret på bedste og fornemmeste vis. Pragtfuldt og lyst køkkenalrum, som er yderst tiltalene. Med et væld af indretningsmuligheder vil dette rum kunne danne de rammer, som en køber måtte ønske. Køkkenet er fra HTH og her er ikke sparet på kvaliteten og deltaljerne. Her er blandt andet indbygget vinkøleskab, bordplade i Corian og smarte indvendige skuffer. Greb og ammatur i messing. Fra alrummet har du direkte adgang til solrig altan belagt med Jatoba terrassebrædder - blot en meter fra vinkøleskabet, hvis man mangler en kold forfriskning på de varme sommerdage. Badeværelset er imponerende. Italienske terrazzo fliser, rainshower, snedkret badeværelsesmøbel samt Corian. Det er godt udnyttet og er i det hele taget gennemført. Der er endvidere gulvvarme. To gode soveværelser der kan disponeres efter behovet hos kommende ejer. Placeret udtil ensrettet stikvej, hvor der hverken køres stærkt eller konstant. Med naboer som Landbohøjskolen og det summende byliv på Gammel Kongevej, er du perfekt placeret midt på Frederiksberg C i utrolige stille og grønne omgivelser. Området er fyldt med fristelser, og mulighederne er mange. Her er du tæt på Frederiksberg Have, CBS, samt et væld af hyggelige cafeer og restauranter. Endvidere tæt på City, offentlig transport i form af bus og flere metroer. Uden tvivl en af de bedste beliggenheder på hele Frederiksberg. Ejendommen er opført i 1963 og har mange gode fællesfaciliteter som elevator, affaldsskakt, vaskeri, cykelkælder og evt. mulighed for parkering i gården m.m. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk