Udbudspris
5.995.000 kr.
65.879 kr/m²
Vores estimat
5.772.807 kr.
63.437 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-222.193 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 52.656 · median 70.653 · P90 78.426 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·158 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.3%!Comps usikre (8)✓Sol 89✓1. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.437 kr/m² × 91 m² = 5.772.807 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
158d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.576 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.772.807 kr.
63.437 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
66.295 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.848.927 kr.
64.274 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.879 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.437 | 5.772.807 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 52.656 | 4.791.691 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.653 | 6.429.465 kr. | +7.2 % | 8 comps samme postnummer, median 798 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.426 | 7.136.746 kr. | +19.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.879 | 1.900.000 kr. | -68.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år113.064 kr.
Salgspris5.772.807 kr.
Profit (1 års hold)-146.949 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år168.756 kr.
Salgspris6.003.719 kr.
Profit (1 års hold)139.655 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år251.338 kr.
Salgspris6.627.182 kr.
Profit (1 års hold)845.700 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-72.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.338 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.772.807 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-260.013 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)65.879 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-11-13normal
3.200.000 kr.35.165 kr./m²
2010-07-16normal
41.000.000 kr.450.549 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2017-11-13 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses lejlighed med solrig altan og udsigt til Eberts Villaby
Lejligheden Lad boligjagten tage jer med til Sigbrits Allé, hvor I kan overtage et moderne hjem i rammerne af det gamle, charmerende Amager. Her skal I nemlig se nærmere på en treværelses lejlighed, der ligger i en ejendom fra 2007, og fra jeres nye hjem kan I nyde en hyggelig udsigt til Eberts Villaby. Boligen folder sig ud med 91 kvadratmeter, der byder på fuld komfort og rene linjer i indretningen. Pladsen fordeler sig perfekt på en planløsning uden spildplads, så gode, regulære rum er et ge