Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -20.2% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -20.2%✓Sol 89✓1. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 57.337 kr/m² × 91 m² = 5.217.629 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.576 kr./år
Alpha
-20.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.217.629 kr.
57.337 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
71.822 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.297.061 kr.
58.209 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
71.374 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.217.629 kr.
57.337 kr./m²
-19.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
20.879 kr./m²
-70.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.4%
α (alpha)-20.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-18.4%
Gross rental/år113.064 kr.
Salgspris5.217.629 kr.
Profit (1 års hold)-1.205.127 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-10.6%
α (alpha)-20.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-10.6%
Gross rental/år168.756 kr.
Salgspris5.582.863 kr.
Profit (1 års hold)-784.201 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.5%
α (alpha)-20.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år251.338 kr.
Salgspris5.989.838 kr.
Profit (1 års hold)-294.644 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-72.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.338 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.217.629 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-1.318.191 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-20.2%
Mægler
kr/m² (udbud)71.374 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-11-13normal
3.200.000 kr.35.165 kr./m²
2010-07-16normal
41.000.000 kr.450.549 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2017-11-13 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses lejlighed med solrig altan og udsigt til Eberts Villaby
Lejligheden Lad boligjagten tage jer med til Sigbrits Allé, hvor I kan overtage et moderne hjem i rammerne af det gamle, charmerende Amager. Her skal I nemlig se nærmere på en treværelses lejlighed, der ligger i en ejendom fra 2007, og fra jeres nye hjem kan I nyde en hyggelig udsigt til Eberts Villaby. Boligen folder sig ud med 91 kvadratmeter, der byder på fuld komfort og rene linjer i indretningen. Pladsen fordeler sig perfekt på en planløsning uden spildplads, så gode, regulære rum er et ge