Udbudspris
3.245.000 kr.
60.093 kr/m²
Vores estimat
3.372.433 kr.
62.452 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.9 %
+127.433 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.2 %
Comp-engineP10 50.427 · median 62.860 · P90 72.154 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +5%✓α +3.2%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 90✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.452 kr/m² × 54 m² = 3.372.433 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.245.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.376 kr./år
Alpha
3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.372.433 kr.
62.452 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.266.320 kr.
60.487 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.409.908 kr.
63.146 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.093 | 3.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.452 | 3.372.433 kr. | +3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.427 | 2.723.054 kr. | -16.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.860 | 3.394.443 kr. | +4.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 114 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.154 | 3.896.311 kr. | +20.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.926 | 860.000 kr. | -73.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.1%
α (alpha)3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år59.784 kr.
Salgspris3.372.433 kr.
Profit (1 års hold)165.897 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.1%
α (alpha)3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år92.832 kr.
Salgspris3.507.330 kr.
Profit (1 års hold)333.842 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.4%
α (alpha)3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast23.4%
Gross rental/år173.352 kr.
Salgspris3.871.553 kr.
Profit (1 års hold)778.585 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-50.376 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.352 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.470 kr.
= Tx-omkostning21.320 kr.
+ Tilbudspris3.245.000 kr.
= Total investeret3.266.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.372.433 kr.
− Investeret-3.266.320 kr.
= Spread106.113 kr.
÷ Investeret÷ 3.266.320 kr.
= Alpha3.2%
Mægler
kr/m² (udbud)60.093 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-06normal
1.995.000 kr.36.944 kr./m²
2007-07-03family
1.105.000 kr.20.463 kr./m²
2002-12-19normal
975.000 kr.18.056 kr./m²
2001-01-03normal
618.000 kr.11.444 kr./m²
1999-06-20normal
509.155 kr.9.429 kr./m²
1995-06-30normal
204.840 kr.3.793 kr./m²
1993-02-03auction
108.000 kr.2.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2020-11-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ejerlejlighed med central placering i København S
Velkommen til en lys og veldisponeret 2-værelses ejerlejlighed på 54 m², hvor klassiske detaljer og en funktionel indretning går hånd i hånd. Lejligheden ligger i en karakterfuld ejendom fra 1935 og byder blandt andet på originale plankegulve, et dejligt lysindfald og en planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet godt. Her får du en klassisk københavnerlejlighed med en varm og indbydende atmosfære.Stuen er lejlighedens naturlige opholdsrum med et stort vinduesparti, der sørger for masser af da