iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hammerensgade 3, 0. mf

1267 København K · other · Nemeth & Juhl

FMV fra iBuyReal AVM· 97.761 kr/m² × 52 m² = 5.083.575 kr.
Hammerensgade 3, 0. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1925
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
98d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.900 kr./år
Alpha
-15.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.083.575 kr.
XGBoost prediction
Investeret
6.032.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.157.162 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.0%
α (alpha)-15.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-14.0%
Gross rental/år106.380 kr.
Salgspris5.083.575 kr.
Profit (1 års hold)-842.865 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-15.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år147.564 kr.
Salgspris5.439.425 kr.
Profit (1 års hold)-445.831 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.3%
α (alpha)-15.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år313.546 kr.
Salgspris5.835.944 kr.
Profit (1 års hold)116.670 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år137.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)178.464 kr.
− Ejerudgifter/år-30.900 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)313.546 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.083.575 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-949.245 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-15.7%

Mægler

kr/m² (udbud)115.288 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother

Mæglerbeskrivelse

Høj stuelejlighed inde i gården i Frederiksstaden …

På den rolige og herskabelige Hammerensgade i Frederiksstaden ligger denne højloftede lejlighed med adgang både gennem en fornem opgang og en privat indgang fra gården. Beliggenheden er enestående - i hjertet af byen, men her er helt stille med himmelkig, lys og luft. Her er stuk, høje paneler, indbyggede skabe, køkken fra Handcrafted Interior og fine radiatorskjulere. Planløsningen er funktionel, og boligen virker større, end den er på papiret. Som bonus hører der et stort kælderrum med til lejligheden og ejerforeningen er enormt veldrevet og sund. Dertil vender lejligheden mod den stille gård, hvor roen forstærkes af udsigten til den smukke finske ambassade - en fredfyldt oase midt i byen, omgivet af restauranter, vinbarer og alt det bedste, København har at byde på.