Marstalsgade 49, 3. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.2% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.661 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.927 | 5.069.705 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.309 | 4.502.251 kr. | -9.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.442 | 5.336.075 kr. | +6.8 % | 8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.497 | 5.516.350 kr. | +10.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.729 | 1.400.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 2-værelses på Indre Østerbro med tagterrasse
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På 3. sal i Marstalsgade finder du denne lyse og rummelige 2-værelses lejlighed på 59 m². Planløsningen er enkel og veldisponeret med store rum, et behageligt lysindfald og klassiske detaljer som plankegulve, stuk og fyldningsdøre. Som en ekstra kvalitet er der adgang til en fælles tagterrasse med udsigt over Københavns tage, vandet og mulighed for altan. Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt med god plads til både spisebord og sofaområde. De klassiske detaljer understreger boligens Østerbro-charme, mens rummets størrelse giver gode muligheder for at indrette sig efter behov. Det separate køkken ligger i direkte forbindelse med stuen og er lyst indrettet med god bord- og opbevaringsplads. I den modsatte ende af lejligheden ligger det rummelige, sydvendte soveværelse. Her er plads til både dobbeltseng, garderobe og eksempelvis en hjemmearbejdsplads. Lejligheden rummer desuden et funktionelt badeværelse og gode opbevaringsmuligheder med eget kælderrum samt adgang til et depotrum på bagtrappen, som deles med naboen. Et af ejendommens helt særlige plusser finder du på den fælles tagterrasse. Her kommer du op over byens tage med udsigt over København, Nordhavn og vandet. Terrassen fungerer som et ekstra uderum i sommerhalvåret med plads til morgenkaffe, middag i solen eller lange sommeraftener med udsigten som kulisse. Beliggenheden i Marstalsgade på Østerbro kombinerer det klassiske København Ø med nærheden til Nordhavn. Nordre Frihavnsgades caféer, specialbutikker og hverdagsliv ligger få skridt væk, mens Fælledparken, Østerport og Nordhavns havnemiljø ligger inden for kort afstand. En veldisponeret 2-værelses lejlighed på 59 m² med klassisk Østerbro-charme, store rum og en fælles tagterrasse med udsigt over både byen og vandet. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk