Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -9.9% — over markedet
- ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓Sol 100✓3. sal✓89 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.332 kr/m² × 89 m² = 6.615.541 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.268 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.615.541 kr.
74.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
82.479 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.728.313 kr.
75.599 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
81.966 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.615.541 kr.
74.332 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.250.000 kr.
25.281 kr./m²
-69.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.8%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år154.992 kr.
Salgspris6.615.541 kr.
Profit (1 års hold)-570.087 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år217.470 kr.
Salgspris7.078.629 kr.
Profit (1 års hold)-44.521 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.9%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år293.024 kr.
Salgspris7.594.641 kr.
Profit (1 års hold)547.045 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-53.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.470 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.024 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.615.541 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-725.079 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-9.9%
Mægler
kr/m² (udbud)81.966 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-23normal
4.050.000 kr.45.506 kr./m²
2008-06-02normal
2.075.000 kr.23.315 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2021-02-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer10.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk beliggende 3-værelses med kanaludsigt
Fantastisk lys lejlighed med unik kanaludsigtPå tredje sal i en nydelig ejendom på Sluseholmen i Sydhavn kan I overtage en lys og rummelig lejlighed, der ligger helt roligt, tæt på vandet og kan bryste sig af en unik kanaludsigt. Her får I en bolig med moderne komfort og en gennemtænkt planløsning, hvor alle kvadratmeter er udnyttet optimalt. Lejlighedens primære opholdsrum er det store, åbne køkken- og stuemiljø. Køkkenet er udstyret med lange bordplader og integrerede hvidevarer bag de elegant