Udbudspris
7.295.000 kr.
81.966 kr/m²
Vores estimat
6.810.249 kr.
76.520 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-484.751 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 69.654 · median 75.846 · P90 86.840 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·83 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -7.2%✓Sol 100✓3. sal✓89 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.520 kr/m² × 89 m² = 6.810.249 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
83d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.268 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.810.249 kr.
76.520 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
82.479 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.921.860 kr.
77.774 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.966 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.520 | 6.810.249 kr. | -6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.654 | 6.199.171 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.846 | 6.750.330 kr. | -7.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 112 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.840 | 7.728.776 kr. | +5.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.281 | 2.250.000 kr. | -69.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.1%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år154.992 kr.
Salgspris6.810.249 kr.
Profit (1 års hold)-375.379 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år217.470 kr.
Salgspris7.082.659 kr.
Profit (1 års hold)-40.491 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år293.024 kr.
Salgspris7.818.166 kr.
Profit (1 års hold)770.570 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-53.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.470 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.024 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.810.249 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-530.371 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)81.966 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-23normal
4.050.000 kr.45.506 kr./m²
2008-06-02normal
2.075.000 kr.23.315 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2021-02-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk beliggende 3-værelses med kanaludsigt
Fantastisk lys lejlighed med unik kanaludsigtPå tredje sal i en nydelig ejendom på Sluseholmen i Sydhavn kan I overtage en lys og rummelig lejlighed, der ligger helt roligt, tæt på vandet og kan bryste sig af en unik kanaludsigt. Her får I en bolig med moderne komfort og en gennemtænkt planløsning, hvor alle kvadratmeter er udnyttet optimalt. Lejlighedens primære opholdsrum er det store, åbne køkken- og stuemiljø. Køkkenet er udstyret med lange bordplader og integrerede hvidevarer bag de elegant