Udbudspris
4.195.000 kr.
89.255 kr/m²
Vores estimat
3.880.936 kr.
82.573 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.5 %
-314.064 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.1 %
Comp-engineP10 66.789 · median 72.370 · P90 83.795 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.1%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.573 kr/m² × 47 m² = 3.880.936 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.316 kr./år
Alpha
-8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.880.936 kr.
82.573 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
89.830 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.903.867 kr.
83.061 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.255 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.573 | 3.880.936 kr. | -7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.789 | 3.139.062 kr. | -25.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.370 | 3.401.389 kr. | -18.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 373 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.795 | 3.938.343 kr. | -6.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.383 | 770.000 kr. | -81.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.9%
α (alpha)-8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år48.204 kr.
Salgspris3.880.936 kr.
Profit (1 års hold)-292.880 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år78.660 kr.
Salgspris4.036.173 kr.
Profit (1 års hold)-107.187 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år159.522 kr.
Salgspris4.455.315 kr.
Profit (1 års hold)392.817 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år101.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)131.976 kr.
− Ejerudgifter/år-53.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)48.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)78.660 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)159.522 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.880.936 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-341.084 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)89.255 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-07-06normal
1.750.000 kr.37.234 kr./m²
2017-06-23family
866.000 kr.18.426 kr./m²
2014-07-18normal
1.000.000 kr.21.277 kr./m²
2007-06-12normal
1.255.000 kr.26.702 kr./m²
2000-03-24normal
430.000 kr.9.149 kr./m²
1992-05-21normal
265.500 kr.5.649 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 770.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2017-07-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og lys ejerlejlighed med altan i attraktivt kvarter
I det eftertragtede Fuglekvarter i Nordvest udbydes denne indbydende toværelses ejerlejlighed med spisekøkken, en bolig, der forener rolig, næsten landsbyagtig stemning med byens puls lige om hjørnet. Kvarteret kendetegnes af grønne, træbeklædte gader og charmerende forhaver, som giver området en særlig atmosfære.Indenfor mødes du af en velindrettet lejlighed med en rummelig stue, hvor lyset strømmer ind gennem store vinduespartier. Herfra er der direkte udgang til en skøn, vestvendt altan med g