iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32B, 3. 330

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
11.995.000 kr.
83.881 kr/m²
Vores estimat
11.837.288 kr.
82.778 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-157.712 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 60.893 · median 67.546 · P90 74.820 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1963✗Comps -19%✗α -1.9%✗143 m² for stor!Sol 51✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.778 kr/m² × 143 m² = 11.837.288 kr.
Islands Brygge 32B, 3. 330

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
143 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
11.995.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 102.480 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.837.288 kr.
82.778 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.068.820 kr.
84.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.952.960 kr.
83.587 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.88111.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.77811.837.288 kr.-1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.8938.707.705 kr.-27.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.5469.659.016 kr.-19.5 %8 comps inden for 500 m, median 199 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.82010.699.229 kr.-10.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.0214.150.000 kr.-65.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.4%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år189.240 kr.
Salgspris11.837.288 kr.
Profit (1 års hold)-42.292 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.4%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år276.756 kr.
Salgspris12.310.780 kr.
Profit (1 års hold)518.716 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år221.434 kr.
Salgspris13.589.207 kr.
Profit (1 års hold)1.741.820 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (143) × 12 mdr
= Langtidsleje/år291.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)379.236 kr.
− Ejerudgifter/år-102.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)189.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)221.434 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.970 kr.
= Tx-omkostning73.820 kr.
+ Tilbudspris11.995.000 kr.
= Total investeret12.068.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.837.288 kr.
− Investeret-12.068.820 kr.
= Spread-231.532 kr.
÷ Investeret÷ 12.068.820 kr.
= Alpha-1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)83.881 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-04-07normal
6.920.000 kr.48.392 kr./m²
2005-09-09normal
4.300.000 kr.30.070 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.920.000 kr.2019-04-07 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitektonisk vidunder med udsigt til havneløbet - Privat parkeringsplads medfølger

Arkitektonisk vidunder med udsigt til havneløbet - Privat parkeringsplads medfølgerDrømmer I om livet ved vandet, så bør I se en ekstra gang på denne moderne, lyse og utroligt indbydende lejlighed i en præmieret ejendom på Islands Brygge. Dette arkitektoniske værk fokuserer på lys, funktion og udsigt, hvilket skaber en helt særlig atmosfære. Når I træder indenfor, mødes I af en gennemtænkt planløsning med to flotte soveværelser, to badeværelser og et stort opholdsrum med køkken og stue i åben fo