Finsensvej 13A, 6. mf
2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 4.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -10.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.258 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.959 | 4.947.289 kr. | -10.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.111 | 3.703.301 kr. | -32.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.310 | 4.838.434 kr. | -11.9 % | 8 comps samme postnummer, median 94 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.847 | 5.401.925 kr. | -1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.970 | 1.450.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
KRYSTALGÅRDEN – HØJT BELIGGENDE 2-VÆRELSES MED FANTASTISK LYSINDFALD STOR SYDØSTVENDT ALTAN · ELEVATOR · LAVE EJERUDGIFTER
Mulighed for leje af privat P-plads. Velkommen til denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 66 m², beliggende højt i den attraktive bebyggelse Krystalgården. Her får du en bolig med et fantastisk lysindfald, en stor sydøstvendt altan og en beliggenhed, der gør det nemt at få hverdagen til at gå op i en højere enhed. Lejligheden byder velkommen med en rummelig entré, som leder videre til boligens øvrige rum. Det store flisebadeværelse er indrettet med gulvvarme, badekar og vaskemaskine. Soveværelset har et praktisk walk-in-closet, mens det nyere køkken er udstyret med alle hårde hvidevarer. Hjertet i boligen er den lyse og rummelige opholdsstue med direkte udgang til den store sydøstvendte altan. Her kan du nyde solen, morgenkaffen eller et glas vin i de lune måneder – og samtidig få glæde af det gode lysindfald, som præger lejligheden. Til boligen hører desuden brugsret til et kælderrum. Ejendommen er opført i 1969 og fremstår velholdt. Der er blandt andet udskiftet tagbelægning, ligesom facader og altaner har gennemgået betonrenovering. Ejendommen tilbyder desuden elevator, fællesvaskeri, fjernvarme samt ny dørtelefon fra 2026 med video. For bilejeren er der gode parkeringsmuligheder med både aflåst parkeringskælder og udendørs parkeringspladser. En parkeringsplads kan lejes for ca. 687 kr. pr. måned i kælderen eller ca. 375 kr. pr. måned udendørs. Beliggenheden er svær at ønske sig bedre. Her er kort afstand til caféer, shopping, metro og CBS, mens Frederiksberg Have ligger i behagelig gåafstand. Du får dermed en bolig, hvor byliv, grønne områder og gode transportmuligheder er lige uden for døren. En skøn og rummelig lejlighed, hvor lys, altan, funktionalitet og beliggenhed går op i en højere enhed. VELKOMMEN TIL FINSENSVEJ 13A, 6. SAL. MF.