Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 4.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -0.9%✓6. sal✓Sol 100✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.050 kr/m² × 66 m² = 5.481.291 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.996 kr./år
Alpha
-0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.481.291 kr.
83.050 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
83.785 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.572.331 kr.
84.429 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
83.258 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.481.291 kr.
83.050 kr./m²
-0.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
21.970 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år126.324 kr.
Salgspris5.481.291 kr.
Profit (1 års hold)77.795 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år176.220 kr.
Salgspris5.864.981 kr.
Profit (1 års hold)511.381 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år211.806 kr.
Salgspris6.292.522 kr.
Profit (1 års hold)974.508 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-39.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.324 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.220 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)211.806 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.481.291 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-48.529 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)83.258 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-02-24normal
2.248.000 kr.34.061 kr./m²
1998-01-23normal
612.000 kr.9.273 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.248.000 kr.2006-02-24 · 20 år siden
Udbudspris implicerer4.6% pa
FMV implicerer4.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk lejlighed med skøn altan & udsigt til bl.a. Frederiksberg Have fra 6. sal
Med en udsigt til Diakonissen, Zootårnet og træerne i Frederiksberg Have kan I se frem til en dejlig beliggenhed. Indvendigt er her lige så godt, for der er lyst, veldisponerede kvm, og så er lejligheden lige til at flytte ind i. Når I bevæger jer op på 6. etage med elevatoren, træder I ind ad hoveddøren og ind i fordelingsentréen, som har god plads til overtøj. Den samme gode plads gør sig gældende på flisebadeværelset, hvor der er badekar, vaskemaskine og gulvvarme. Lyset i lejligheden bydes