Udbudspris
7.295.000 kr.
91.188 kr/m²
Vores estimat
7.787.097 kr.
97.339 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.7 %
+492.097 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.1 %
Comp-engineP10 77.541 · median 90.606 · P90 101.141 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1884)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·98 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓4. sal✓α +6.1%✓Sol 89✓Klassisk 1884✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.339 kr/m² × 80 m² = 7.787.097 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1884
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
98d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.656 kr./år
Alpha
6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.787.097 kr.
97.339 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
91.758 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.869.574 kr.
98.370 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.188 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.339 | 7.787.097 kr. | +6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.541 | 6.203.242 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.606 | 7.248.499 kr. | -0.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 290 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.141 | 8.091.278 kr. | +10.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.875 | 1.750.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.9%
α (alpha)6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år131.544 kr.
Salgspris7.787.097 kr.
Profit (1 års hold)578.021 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år187.704 kr.
Salgspris8.098.581 kr.
Profit (1 års hold)945.665 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.8%
α (alpha)6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast24.8%
Gross rental/år290.636 kr.
Salgspris8.939.587 kr.
Profit (1 års hold)1.889.603 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-55.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.636 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.787.097 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread446.477 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha6.1%
Mægler
kr/m² (udbud)91.188 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-06-03normal
4.750.000 kr.59.375 kr./m²
2020-09-02normal
3.995.000 kr.49.938 kr./m²
2017-10-27family
1.750.000 kr.21.875 kr./m²
2012-06-10normal
2.200.000 kr.27.500 kr./m²
2010-03-25family
2.150.000 kr.26.875 kr./m²
2007-08-06normal
2.450.000 kr.30.625 kr./m²
2004-04-29normal
1.850.000 kr.23.125 kr./m²
2004-01-21family
840.992 kr.10.512 kr./m²
1999-06-24normal
1.050.000 kr.13.125 kr./m²
1999-06-07normal
775.000 kr.9.688 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.750.000 kr.2023-06-03 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer17.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk 3-værelses lejlighed øverst i ejendommen med solrig altan.
Velkommen til denne indflytningsklare og gennemrenoverede 3-værelses lejlighed, beliggende øverst i den klassiske ejendom på attraktive Kingosgade – en sjældent udbudt bolig, hvor klassisk charme møder moderne komfort.Lejligheden fremstår i flot stand med stilrent køkken, samt et stilrent og rummeligt badeværelse, hvor materialevalg og funktionalitet går op i en højere enhed.Boligens planløsning er veldisponeret med et godt soveværelse samt en rummelig opholdsafdeling bestående af to smukke stue