iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ny Kongensgade 11C, 2. th

1472 København K · estate · Estate City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
86.948 kr/m²
Vores estimat
5.833.257 kr.
75.757 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.9 %
-861.743 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.4 %
Comp-engineP10 89.037 · median 89.843 · P90 89.703 kr/m²1 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -13.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.4%!Comps usikre (1)✓Sol 78✓Klassisk 1637✓2. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.757 kr/m² × 77 m² = 5.833.257 kr.
Ny Kongensgade 11C, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
1637
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.296 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.833.257 kr.
75.757 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
87.494 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.949.693 kr.
77.269 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.9486.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.7575.833.257 kr.-12.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1089.0376.855.884 kr.+2.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.8436.917.887 kr.+3.3 %1 comps inden for 1 km, median 878 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9089.7036.907.137 kr.+3.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.6751.900.000 kr.-71.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.1%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år153.984 kr.
Salgspris5.833.257 kr.
Profit (1 års hold)-749.779 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.2%
α (alpha)-13.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år214.968 kr.
Salgspris6.066.587 kr.
Profit (1 års hold)-455.465 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.9%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år239.215 kr.
Salgspris6.696.579 kr.
Profit (1 års hold)198.774 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.264 kr.
− Ejerudgifter/år-49.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)239.215 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.833.257 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-903.763 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-13.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.948 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2010-09-14normal
2.443.500 kr.31.734 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.443.500 kr.2010-09-14 · 16 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik taglejlighed med loft til kip 

Øverst i den historiske Ny Kongensgade finder du denne charmerende taglejlighed, hvor klassisk københavnerstemning møder en let og moderne boligoplevelse. Her er loftet ført til kip, de fritlagte bjælker tilfører varme og karakter, og de smukke plankegulve understreger boligens autentiske udtryk. Det naturlige samlingspunkt er det lyse køkkenalrum, hvor dagslyset får lov at brede sig og skaber en indbydende atmosfære. En fransk altan åbner boligen mod byen og tilfører et strejf af parisisk elega